事项：

    公司公布2022 年一季报，一季度实现营业收入626.7 亿元，同比增长0.6%；归母净利润14.3 亿元，同比增长10.6%。

    平安观点：

    业绩平稳增长，经营管理提效。公司一季度归母净利润同比增10.6%，增速高于营收增速，主要因：尽管受地价上涨与限价影响、期内毛利率同比降1.5pct 至18.9%（其中开发业务税前毛利率21.8%），但期内公司经营进一步提效，期间费用率同比降0.8pct 至9.5%，叠加企业所得税减少等，带动一季度利润平稳增长。

    销售同比下滑，未结资源充足。受疫情反复、楼市低迷及推盘节奏等影响，一季度公司实现销售面积632.7 万平方米，合同销售金额1065.0 亿元，分别同比降42.7%、40.7%；销售均价16,833 元/平，较2021 年全年上升2.1%。期内房地产实现结算面积374.7 万平，同比持平；实现营业收入493.4 亿元，同比降6.9%。由于销售规模远大于结算规模，期末合并报表范围内已售资源未结面积4,776.2 万平方米，合同金额7,385.1 亿元，较期初分别增长2.2%、3.9%，充足未结资源为全年业绩增长奠定基础。

    拿地保持谨慎，开工下滑或影响可供货量。期内新增土储规划建面146 万平，总金额174 亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为23.1%、16.3%，低于2021 年全年（70.1%、29.5%），但建面权益占比77%，较2021 年全年提升5.9pct。期内实现新开工面积599.4 万平，占全年开工计划31.2%（2021 年同期为25.6%），同比降25.5%，一定程度制约全年可供货量；竣工310.4 万平，占全年竣工计划8.0%（2021 年同期为8.6%），同比增0.2%。

    保持“绿档”水平，融资渠道顺畅。期末公司净负债率为34.6%，保持行业较低水平；货币资金1417.8 亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.6 倍，较年初提升0.1 倍；剔除预收款后资产负债率69.5%，“三道红线”持续保持绿档，国际信用评级稳定。期内分三次完成80 亿元 3 年期中期票据的发行，票面利率区间仅为2.95%-3.00%；完成总额为19.9 亿元公司债发行，其中3 年期品种的票面利率为3.14%，5 年期品种的票面利率为3.64%。

    多元化业务持续良好发展。期内万物云保持稳健的市场拓展，其中归属社区空间服务的万科物业新增项目中，来自独立第三方物业开发商的项目占比为67%。物流仓储业务（含非并表项目）实现营收8.7 亿元，同比增长39%；物流仓储业务新获取1 个项目，可租赁建筑面积5.4 万平方米；新开业4 个高标库项目和5 个冷链园区项目，可租赁建筑面积39.2 万平方米。租赁住宅业务（含非并表项目）实现营收7.0 亿元，同比增长12.8%，租赁住宅业务新拓展房源超过6,000 间。商业开发与运营业务实现营收21.1 亿元（含非并表收入），同比增长17.6%，印力新拓展1 个轻资产项目（上海森兰印象城项目），新增管理面积16 万平方米。

    投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2022-2024 年EPS 分别为2.03 元、2.15 元、2.33 元，当前股价对应PE 分别为9.2倍、8.7 倍、8.0 倍。短期来看，楼市压力犹存，后续政策有望持续改善，提振板块估值；中长期看，随着部分激进型房企被迫出清、行业格局逐步改善，利润率有望企稳修复，而公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“推荐”评级。

    风险提示：1）当前行业基本面面临下行压力，若政策改善力度与出台时间低于预期，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）因限价与地价上升，后续公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。