22Q1 业绩同比+11%、略超预期，源于费用率优化以及投资收益增长。22Q1 公司营业收入627 亿元，同比+0.6%；归母净利润14.3 亿元，同比+10.6%；扣非归母净利润10.9亿元，同比-5.6%；基本每股收益0.12 元，同比+10.5%。地产结算收入493 亿元，同比-6.9%；地产结算面积 375 万平，同比持平；地产结算毛利率为21.8%，扣除税金及附加后17.1%、较21 年-0.7pct；毛利率、归母净利率分别为18.9%、2.3%，同比分别-1.5pct、+0.2pct；三费费率为9.5%，同比-0.8pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.1pct、-0.3pct和-0.3pct；投资收益5.75 亿元、同比+7.3%，其中合联营投资收益0.9 亿元、同比-55%，因而投资收益主要源于处置股权和资产。22Q1 末公司预收账款6,558 亿元，同比-3.8%；并表已售未结算金额为 7,385 亿元，同比-3.1%，覆盖21 年地产结算金额1.72 倍。

    22Q1 销售额1,065 亿、同比-41%，拿地/销售额比16%、权益比提升。22Q1 公司销售额1,065 亿元，同比-40.7%；销售面积633 万平，同比-42.7%；销售均价1.7 万元/平，同比增+3.6%。22Q1 公司拿地谨慎、新增6 个项目，拿地面积146 万平，同比-70%，权益比例77%；拿地金额175 亿元，同比-60%；拿地均价1.2 万元/平，同比+58%。22Q1公司拿地/销售面积比23%，拿地/销售金额比16%，拿地/销售均价比71%，主要源于拿地聚焦在深圳、福州等核心城市。22Q1 公司新开工599 万平，同比-25.5%，占全年开工计划的31.2%（21Q1 为25.6%）；竣工面积 310 万平，同比+0.2%,占全年竣工计划的8.0%（21Q1 为 8.6%）。22 年计划新开工/竣工面积1,920/3,900 万平，同比分别-41%/+9%。22Q1 末，公司未竣工建面1.5 亿平，权益比例63%；剔除已售未结面积后，可售面积覆盖21 年销售面积2.6 倍。

    多元业务规模快速发展，物管、商业、物流地产等业务快速成长。1）物业管理方面，21年末万物云在管面积7.8 亿平，同比+35.9%；合同面积10.1 亿平，同比+38.0%；21 年全口径营收240.4 亿元，同比+32.1%；22Q1 住宅新增合约面积中第三方占比67%，万物梁行新获取4 个200 米以上的超高层项目，万物云城新增3 个城市服务项目、新进驻 5条街道并提供整合服务。2）商业地产方面，22Q1 收入21.1 亿元，同比+17.6%；其中印力14.2 亿元，同比+16%，新拓展1 个轻资产项目、16 万平。3）物流地产方面，21 年末万纬物流在全国 46 城运营管理152 个仓储项目，累计开业1,136 万平，其中高标库占比88%。22Q1 收入8.7 亿元，同比+39%；新获取 1 个项目、GLA5.4 万平，新开业4个高标库和5 个冷链园区、GLA39 万平。4）租赁住宅方面，22Q1 末在管泊寓21 万间，已开业16.2 万间；22Q1 收入7.0 亿元，同比+12.8%。

    三条红线稳居绿档，行业供给出清下公司资金优势明显。22Q1 末，公司稳居绿档，剔预负债率69.5%；净负债率20.1%；现金短债比2.4 倍。22Q1 末，有息负债2,819 亿元，同比+10.6%；21 年末融资成本4.11%、处于低位。公司标普、惠誉评级BBB+，穆迪Baa1，评级展望稳定。3 月，公司完成发行公司债8.9 亿元/3.14%/3 年和11 亿元/3.64%/5 年，行业供给出清下公司资金优势明显。

    投资分析意见：业绩企稳回升，多元快速成长，维持“买入”评级。近年来，持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则，行业进入到管理红利时代，考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力，预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。

    我们维持公司21-23 年每股收益预测分别为2.07/2.16/2.22 元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期