投资要点

    　　事件

    　　4 月7 日，公司发布3 月经营数据。2022 年3 月公司实现签约面积236.9 万平方米，同比-44.8%；实现签约金额415.3 亿元，同比-33.9%。

    　　点评：

    　　3 月销售受市场基本面持续趋冷影响下滑，面积和金额同比下行。3 月公司实现签约面积236.9 万平方米，同比下滑44.8%，较19 年同比下滑31.6%；实现签约金额415.3 亿元，同比下滑33.9%，较19 年同比下滑28.7%；销售均价16833 元/平方米，同比上升19.82%，较19 年同比上升4.2%。受市场基本面持续下行影响，销售业绩下滑。

    　　拿地保持谨慎，3 月新增1 宗住宅用地，位于深圳。3 月公司新增1 宗住宅地块，位于深圳。拿地总金额57.4 亿元，拿地总建面14.9 万方，拿地均价38543元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为13.8%。按公司披露口径，22 年1-3月累计拿地力度为16.4%。21 年4 月至22 年3 月近12 个月来，公司拿地集中于二线城市和核心区域三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比3.5%，二线城市占比54.7%，三四线城市占比41.8%，

    　　财务、资金状况稳健，有息负债改善。2022 年1-3 月共发行债券99.9 亿元，加权平均融资成本3.07%，融资优势明显。22 年3 月成功发行两笔共计19.9亿元的公司债，一笔8.9 亿元利率为3.14%，一笔11 亿元利率3.64%，公司发债成本持续保持业界低位。截至2021 年末，公司净负债率为29.7%，长期处于行业低位；货币资金对短期负债覆盖倍数为2.5，较2020 年末提升约0.2 倍，年末“三道红线”监测指标全部绿档。短期有息负债占比为22%，有息负债结构进一步改善。

    　　投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好，受益地产供给侧改革。多元化业务布局较好，物业、物流内在价值丰厚。我们预计万科2022-2023 年EPS 分别为2.12 元、2.35 元，按照2022 年4 月7 日收盘价计算PE 为9.9、8.9 倍，PB 为0.9 倍、0.9 倍。

    　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金，政策力度不及预期，信用风险持续。