事件：近日，公司公布2021 年年报。2021 年全年，公司实现营业收入4527.98 亿元，同比增长8.04%；实现归母净利润225.24 亿元，同比下降45.75%；实现基本每股收益1.94 元/股，同比下降46.50%。

    　　毛利率下降、投资收益减少、计提减值准备导致盈利承压。2021年全年，公司实现营业收入4527.98 亿元，同比增长8.04%；归母净利润共225.24 亿元，同比下降45.75%；毛利率21.8%，同比下降7.4pct；ROE 为9.78%，同比减少10.35pct。本年度增收不增利主要归因于：1）受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，房地产开发业务毛利率同比下降至23.0%；2）计提资产减值准备共计35.3 亿元，减少公司2021 年度归母净利润25.5 亿元；3）投资收益减少，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，公司投资收益减少69 亿元至66.1 亿元，其中，按权益法确认的投资收益减少主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。

    　　受市场下行影响销售负增长，公司已售未结资源丰富。受到市场下行的影响，2021 年全年公司实现签约金额6277.9 亿元，同比下降10.8%，实现签约面积3607.8 万平方米，同比下降18.4%，销售规模始终处于行业领先水平，在克而瑞榜单中位居第2 名，市占率为3.5%。截至报告期末，公司已售未结资源4673.5 万方，同比下降5.05%，合同金额7108 亿，同比增长1.8%。

    　　公司在手资源丰富，积极参与城市更新。公司21 年获取新项目148 个，计容建面2667.4 万方，权益计容建面1901.4 万方，面积权益比例71.3%。新开工面积3265.3 万方，同比下降17.6%，完成年初计划的103.7%。竣工面积3571.4 万方，同比增加5.6%，完成年初计划的99.6%。公司手中还有主要位于一二线在建、拟建、已完工的待售货值10756.2 亿元。公司还在多个城市参与了旧改、老旧小区改造等不同类型的项目实践，目前旧改项目的计容建面约为534.7 万方。

    　　万物云“三驾马车”齐驱，创造卓越行业领先。21 年万物云实现营收240.4 亿元，同比增长32.1%，其中社区空间服务、商企和城市空间服务、AioT 及BpaaS 解决方案服务同比增长分别为22.9%、38.1%、99.5%，占比分为为56%、36.2%、7.8%。万科云在管面积7.8 亿平方米，同比增长35.9%，合同管理面积10.1 亿平方米，同比增长38%，合管比1.3。截至报告期末，万物云在管第三方住宅项目占在管住宅项目56.9%，在管第三方商企项目数量占在管商企项目84.0%。万物梁行在21 年国内进行招投标的超过层项目中获取了超过50%的份额，已服务超50 家头部互联网科技企业和独角兽企业。万物云主要服务于一线、新一线及二线城市，在社区类项目占比86.4%，商企及城市项目占比89.2%。

    　　万纬物流规模与效益双提升，引战助力业务发展进入新阶段。21 年，万纬物流（含非并表项目）实现营收31.6 亿元，同比增长68.9%，其中高标库营业收入20.6%亿元，同比增长59.8%；冷库营业收入11.0 亿元，同比增长89%，公司冷链仓储规模目前居全球第一。2021 年万纬物流新开业141 万平方米。其中，新开业17 个高标库，可租赁建筑面积 114 万平方米；新开业8 个冷链园区，可租赁建筑面积27 万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积 828 万平方米。万纬物流稳定期的高标库出租率为93%，冷链稳定期的使用率为75%。

    　　万纬物流增资扩股，引入了新加坡政府投资公司（GIC）、淡马锡等四家战略投资者，战略投资者将推动业务进入新发展阶段。

    　　租赁住宅行业领先，商业轻资产输出渐入佳境。公司租赁住宅业务实现营收28.9 亿元，同比增长13.9%。截至2021 年底，共运营管理长租公寓20.87 万间，累计开业15.95 万间，已开业项目年均出租率95.3%，全年租金收缴率98.9%。报告期内，泊寓“产策、建造、运营一条龙”的综合服务能力明显提升，为多地政府、企业的保障性租赁住房、人才公寓、健康驿站提供轻资产管理输出服务，服务的资产方已达294 家，涉及房源2.1 万间。公司商业业务营收76.22 亿元，同比增长20.57%，累计开业211 个商业项目，建面1139.16 万方，其中2021 年新开业项目34 个，建面206.87 万方。轻资产输出能力逐步迈向成熟，截至21 年底印力输出管理项目达42 个，输出管理面积237 万方。

    　　融资渠道通畅，稳居绿档企业。2021 年度，万科完成发行15.66 亿元公司债、60 亿元住房租赁专项债、60 亿元中票，最低票面利率3.08%。公司多渠道控制融资成本，加上四季度以来融资环境持续改善，全年综合资金成本为4.11%。截至2021 年末，公司净负债率29.7%，剔除预收账款后资产负债率68.4%，现金短债比1.5，稳居绿档企业。全年实现经营性现金净流入41.1 亿元，连续13 年为正。

    　　公司公布回购计划，高管增持彰显发展信心。公司公布回购部分A 股股份计划，回购金额为20-25 亿元，拟回购股数为1.09-1.37 亿股，回购价格不超过18.27 元/股，回购期限在4月29 日起3 个月内。此外，公司董事、监事和高级管理人员自3 月30 日起 6 个月内增持A股股票，合集金额不低于2000 万元，增持价格不超过18.27 元。

    　　投资建议：公司在手资源丰富，融资渠道通畅，物业、物流、长租公寓、商管业务齐头并进，面对目前的困境公司积极调整经营战略，2022 年有望实现营收和净利润的企稳回升。

    　　我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为2.08 元/股、2.29 元/股，以4 月1 日的收盘价20.66元计算，对应的市盈率分别为9.9 倍、9.0 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。