事件描述：公司发布2021 年报，2021 年，公司实现营业收入4528 亿元，同比+8.04%；归母净利润225 亿元，同比-45.75%；2021 年拟派息112.77 亿元（含税），占公司2021 年归母净利润的50.06%，按2021 年末公司总股本计算，每10 股派送人民币9.70 元（含税）现金股息。

    事件点评：

    行业景气度下行导致公司净利率下行：主要体现在两方面：1、公司整体毛利率同比下降7.4pct，扣税后的整体毛利率，从2020 年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176 亿元；2、项目、个别股权计提减值，导致归母净利润减少约26 亿元。

    房地产开发业务全面下滑：销售面积和金额分别同比下降18.4%和10.8%，新增土地权益面积同比下降7.65%，新开工面积同比下降17.55%，房地产开发系统员工同比减少11.84%。同时，公司布局的城市和项目表现走向分化，开发业务毛利总额同比减少189 亿元。

    其他业务保持较快增长：物业、物流、公寓、商业四项业务四项业务分别实现收入240.4 亿元、31.6 亿元、28.9 亿元、76.22 亿元，分别同比增长32.1%、68.9%、13.9%、20.57%。

    资金安全2022 年现金流将会改善：2021 年公司各项指标处于房地产企业融资监管“绿档”范围，年末资产负债率为79.74%，同比下降1.54pct；净负债率29.7%，同比上升11.6pct；公司经营性现金流净额连续13 年为正，但2021 年公司经营性现金净流入41.1 亿元，2020 年同期为531.9 亿元，下滑幅度较大，但受行业销售转暖影响，预计公司2022 年现金流将会改善。

    融资环境持续改善：2021 年共发行债券150.11 亿元，同比增加60.31亿元，2021 年综合融资成本为4.1%，较去年的6.13%下降2 个pct。

    业绩将重回增长区间：2021 年末，公司在手可结算资源达7108 亿元，叠加行业销售回暖，预计房地产开发销售板块2022 年结算收入将继续保持增长；同时，公司大力推进其他四项主业快速发展，预计2022 年公司业绩将重回增长。

    投资建议：预计公司2022 年、2023 年EPS 为2.80 元、3.13 元，对应3 月31日收盘价19.15 元，PE 分别为6.84X、6.11X，处于行业中位数（9.8X、9.59X）以下水平。基于公司未来两年业绩增长的稳定性和目前较低的估值水平，我们维持公司“买入”评级。

    风险提示：疫情可能引发相关风险、货币政策不及预期风险。