核心观点：

    　　利润率压力释放，高分红、回购增持稳定市场信心。根据公司年报，万科21 年营收4527.98 亿元，同比增长8.0%，归母净利润225.24亿元，同比下降45.7%，分红率提升至50.1%，股息率超过5%。22年计划竣工3900 万方，同比增长9.2%，已售未结均价高于结算均价18%，22 年结算具备双位数增长的能力。21 年公司扣税毛利以及投资收益同比减少176 亿元、69 亿元，是业绩下滑的主因。为维护公司价值，万科拟回购20-25 亿元股份，高管计划增持2000 万元股票。

    　　并表回款率提升，投资风格稳健。销售方面，21 年公司销售金额6277.8 亿元，同比下降10.8%，并表回款率70%，较20 年提升4.4pct。

    　　21 年总货值规模8500 亿元，整体去化率73%，较20 年下降5.6pct。

    　　投资方面，21 年公司拿地规模1852 亿元，拿地力度29%，较20 年下降1.8pct，权益拿地比例76%，较20 年上升13pct。

    　　新业务发力，提升经营质量。万物云、万纬、泊寓、印力21 年收入分别为240.4 亿元、31.6 亿元、29 亿元、52.3 亿元，同比分别+32%、+69%、+14%、+24%，四大赛道均已成长为子领域的绝对龙头。

    　　盈利预测与投资建议。21 年行业面临巨大压力，万科底线思维经营，严推盘，扩权益，新业务兑现增长，我们看好公司中长期发展，预计22-23 年归母净利润分别为260 亿元、290 亿元，同比分别增长15%、12%，对应8.2xPE、7.4xPE。当前市值对应21 年归母净资产PB 为0.9x，按照21 年归母净资产1.4x 估计，对应万科A 合理价值28.41元/股，过去 5 年 A 股相对 H 股溢价 15%，按照汇率及溢价计算，对应 H 股30.47 港元/股，维持 A\H 股“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。