事件：

    2022 年3 月31 日，万科发布2021 年年报。公司实现营业收入4528.0 亿元，同比上升8.04%，实现归母净利润225.2 亿元，同比下滑45.75%；实现基本每股收益为1.94 元，同比下滑46.5%；实现加权平均净资产收益率9.78%，同比下降10.35 个百分点。

    点评：

    1，2021 年业绩下滑，2022 年公司将采取坚决的、有针对性的行动，实现营业收入和净利润的企稳回升。2021 年业绩下滑，主要因为开发业务利润率下滑、投资收益回落、计提减值三方面影响。2021 年，公司实现营业收入4528.0 亿元，同比上升8.04%，实现归母净利润225.2 亿元，同比下滑45.75%。（1）利润率下滑。开发业务扣除营业税金及附加后的结算毛利率17.8%，较2020 年下降6.2 个百分点。结算毛利总额减少了188.7 亿元。（2）投资收益减少。 2021 年投资收益66.1 亿元，较2020 年减少69.0 亿元，主要由于联合营项目毛利率下降以及处置子公司的收益减少影响。（3）计提减值。计提35.3 亿元资产减值（其中存货减值31.2 亿元和其他资产减值4.1 亿元），合计减少权益净利润约25.5 亿元。

    2022 年，公司将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。从竣工和已售未接资源来看。2022 年预计项目竣工计容面积3,899.5 万平方米，同比增长9.2%。截至2021 年末，已售未结金额7108 亿元，同比增长1.8%。

    2，分红比例提高至50%，股息率5.11%。实施回购和高管增持。2021 年分红率为50.06%%，每股分红0.97 元，按照2022 年3 月30 日收盘价计算，股息率为5.11%。公司高管拟增持不超过2000 万元，价格不超过18.27 元/股；回购不超过人民币25 亿元，不低于人民币20亿元，回购价格不超过18.27 元/股，为维护公司价值及股东权益所必需，回购的股份将全部用于出售。

    3，三条红线持续达标，融资优势明显。截至2021 年末，公司净负债率为29.7%，货币资金对短期负债覆盖倍数为2.5，年末“三道红线”监测指标全部绿档。公司短期有息负债占比为22%，有息负债结构进一步改善。2021 年全年综合资金成本为4.11%，债务结构优化。

    4，销售有所下滑，但龙头地位稳固，拿地力度稳健2021 年签约面积3807.9 万方，同比下滑18.4%；实现签约金额6277.8 亿元，同比下滑10.8%。按销售金额计算，排名行业第二，龙头地位稳固。拿地力度稳健，2021 年公司新获取项目148个，新增土地计容面积2823.4 万平方米，总投资额约1908.8 亿元，拿地金额占销售金额的比重约为30.4%。拿地区域来看，南方区域与上海区域的占比最大，分别为21.27%、38.56%。

    5，房地产后服务市场布局完善。

    1）万物云营收快速增长，在管规模行业领先。2021 年，万物云实现营业收入240.4 亿元，同比增长32.1%。在管面积7.8 亿平方米，在管面积同比增长35.9%。合同管理面积10.1 亿平方米，合同管理面积同比增长38.0%。万物云拟分拆上市。

    2）万纬物流继续完善核心节点布局，营收快速增长。实现营业收入31.6 亿元，同比增长68.9%；目前，在46 个城市运营管理152 个仓储项目，可租赁建筑面积1,136 万平方米。

    3）长租公寓“泊寓”：实现营业收入28.9 亿元，同比增长13.9%。截至2021 年底，共运营管理长租公寓20.87 万间，累计开业15.95 万间，业务布局全国33 个城市。

    4）商业开发与运营：营业收入76.22 亿元，同比增长20.57%。累计开业211 个商业项目，建筑面积1,139.16 万平方米，规划中和在建商业建筑面积为401.31 万平方米。

    投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好，受益地产供给侧改革。多元化业务布局较好，物业、物流内在价值丰厚。我们预计万科2022-2023 年EPS 分别为2.1 元、2.3 元，按照2022 年3 月30 日收盘价计算PE 为9.0、8.3 倍，PB 为0.9 倍、0.8 倍。

    风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。