事件
2022 年3 月30 日,万科A 发布2021 年年度报告。2021 年实现营业收入4528.0 亿元,同比+8.0%;归母净利润225.2 亿元,同比-45.7%;年度分红112.8 亿元,分红比例50%,每10 股派送9.70 元现金股息。
点评
受行业下行影响,经营业绩低于预期。公司2021 年营业收入略低于我们预期2.1%,归母净利润低于我们预期47.7%,主要因为:①明显受2021 年房地产行业下行影响,公司结转毛利率大幅下滑,从2020 年29.25%下降7.43pct 至21.82%;②公司投资收益回落,2021 年投资收益66.14 亿元,较2020 年减少68.98 亿元,主要为联合营项目毛利率降低所致;③公司出于谨慎原则,计提资产&信用减值损失合计37.94 亿元,较2020 年增加减值损失15.89 亿元。公司自2021 年四季度起拿地较少,拿地利润空间改善有限,预计在行业洗牌出清结束前,毛利率将维持现有水平。
地产主业销售下滑,物业服务表现亮眼。公司2021 年销售金额6278 亿元,排名行业第2,同比-11%;投资量入为出,权益拿地金额1402 亿元,同比+1.4%;截至2021 年底,拥有总土储建面1.54 亿方,同比-4.9%。
2021 年万物云实现营业收入240.4 亿元,同比+32.1%,在管面积7.8 亿方,同比+35.9%,合约面积10.1 亿方,同比+38.0%;3 月30 日,万物云赴港上市状态变更为“受理通知”,拆分上市稳步推进。
三道红线维持“绿档”,融资能力行业领先。2021 年公司剔除预收账款后的资产负债率68.4%,净负债率29.7%,现金短债比1.5,稳居“绿档”;融资成本4.11%,仍然处于行业领先水平。
投资建议
考虑公司受行业下行影响较大,我们调整盈利预测,将 2022-23 年的归母净利润从 462.5 亿元、508.4 亿元下调至 231.8 亿元、250.1 亿元,下调幅度分别为-49.9%、-50.7%,同时新增2024 年归母净利润预测值270.2 亿元。
调整目标价为20.34 元/股,对应2022-24 年PE 分别为10.2x、9.5x 和8.8x,下调至“增持”评级。
风险提示
宽松政策落地不及预期;市场信心持续走低;毛利率持续下滑