公司近况

    　　近日万科公布2022 年2 月销售及拿地情况简报，我们更新公司近况如下。

    　　评论

    　　2 月销售同比跌逾三成，跌幅较1 月边际收窄。2022 年2 月公司销售额同比下降35%至294 亿元（Top10 房企整体降幅为40%，克而瑞口径，下同），同比降幅较1 月收窄15ppt，环比下降18%；销售面积同比下降33%至185 万平方米，环比下降12%；对应销售均价同比下降3%至15,859 元/平方米。2022 年1-2 月公司累计实现销售额650 亿元，同比下降44%（Top10 房企整体降幅为36%）；销售面积396 万平方米，同比下降41%；对应销售均价16,415 元/平，同比下降5%。

    　　拿地端仍保持谨慎。2022 年2 月公司新增3 个项目，拿地金额同比下降27%至79 亿元，金额口径拿地强度27%、权益比例70%；拿地面积同比下降7%至101 万平方米。2022 年1-2 月公司累计拿地金额同比下降61%至117 亿元，金额口径拿地强度18%（2021 全年30%）、权益比例75%（2021 全年82%）；累计拿地面积同比下降66%至131 万平方米。考虑到当前市场仍处底部，我们判断公司将延续量入为出的经营策略，谨慎拓储。

    　　冷链物流板块再发力。2 月份公司于徐州淮海国际港新增1 个物流地产项目（可租赁建面5.4 万方，总地价0.56 亿元），主要用于建设冷链服务设施和配送中心。近两年万纬持续补充物流地产项目，2020/2021 年分别新增10/3个项目，新增可租赁总建面近百万方。

    　　财务稳健，前两月已发行80 亿元中期票据。3Q21 末公司净负债率31.9%、扣预资产负债率68.9%、现金短债比1.9 倍，稳居“绿档”。2022 年1-2 月公司新发行三笔3 年期中期票据，融资总额达80 亿元，加权平均融资成本仅2.97%，较2021 年9 月发行的3 年期中票利率（3.08%）下降11ppt，保持在行业低位。往前看，我们认为公司凭借稳健的财务状况和较高的信用等级可维持在融资端的突出优势。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到毛利率压力以及可能计提的减值，我们下调公司2021 年和2022 年盈利预测27%/27%至250/274 亿元，引入2023 年盈利预测293 亿元，对应2021-23 年同比增速-40%/+10%/+7%。公司当前股价对应7.9 倍/7.4 倍2022/2023 年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价23.6 元不变（考虑到市场对财务稳健龙头房企的风险偏好提升），对应5 倍2022 年住宅开发目标PE 和1,373 亿元非住业务目标市值（考虑未上市折价），较当前股价有26%的上行空间。

    　　风险

    　　结算进度不及预期；结算毛利率下行幅度超出预期。