件：公司发布2022 年2 月经营情况公告，2 月单月实现销售面积185.2 万平方米，合同销售金额293.7 亿元。2022 年1-2 月累计实现合同销售面积395.8 万平方米，累计销售金额649.7 亿元。

    单月销售金额同比下降34.96%，销售均价同比下滑3%公司2022 年2 月单月销售金额293.7 亿元，同比去年同期下降34.96%，；销售面积185.2 万平方米，同比去年同期降低32.95%；销售同比降幅较1 月有所收敛；销售均价为15859 元/平方米，去年2 月单月销售均价为16350 元/平方米，同比下降3.01%，环比今年1 月销售均价16904 元/平方米降低6.19%，销售均价同比环比均略下滑。公司2022 年1-2 月累计销售金额649.7 亿元，同比去年1-2 月降低44.3%；销售面积395.8 万平方米，同比去年同期下降41.35%；1-2 月累计销售均价为16415元/平方米，较去年1-2 月累计销售均价17281 元/平方米同比下降5.01%，较1 月销售均价16904 元/平方米环比略有下降。公司单月销售均价同比下降，1-2 月累计销售均价略有下降。主要受到去年上半年高基数、目前市场整体较为冷淡的影响。

    补货集中在二线城市，拿地力度较上月提升明显公司2022 年2 月新增3 个地块，新增项目总占地面积为41.1 万平方米，新增计容建面101.3 万平方米，万科所占权益建面为85.2 万方，其中华东、西北区域的新增建面占比分别为19.13%、80.87%，西北区域占比较高；万科所占权益新增计容建面的二线城市：三线及以下城市比例为77.82%：22.18%；2 月权益地价为54.67 亿元，权益规划建面85.2 万平方米，相应的权益比例为84.11%，较上月的78%的权益比例有所提升，主要2 月高权益比例拿地增多有关。2 月公司拿地力度为26.7%，与上月10.8%相比提升明显，去年2 月拿地力度为23.8%，今年较去年同期拿地力度上升2.9pct，拿地力度整体较去年略有上升。2 月新增项目楼面价为7749 元/平方米，较上月12863 元/平方米下降40%，较去年同期9871 元/平方米下降，主要与今年2 月拿地在西北地区较集中有关。2 月的地售比为48.86%，1-2 月地售比为41.77%，与去年前2 月的44.95%和今年1 月的40.37%相比，较为稳定。

    近期发行AAA 级信用债，偿债能力和风险把控能力良好近期万科企业发行信用债，预计募集金额不超过80 亿元，其中第一期发行规模不超过19.9 亿元，包括3 年期、5 年期两个品种，票面利率分别为3.14%、3.64%，债项/主体评级维持在AAA 级别，表明公司良好的偿债能力和风险把控能力。

    投资建议：由于去年基数较高，公司销售下降明显，但是公司维持较高的权益比例、集中在高能级城市补货、拿地力度环比提升较多。考虑到行业整体毛利率下滑趋势、行业冷淡，我们将公司21-23 年归母净利润由440.90、472.08、516.29 亿元下调至329.22、348.82、368.24 亿元，对应EPS 由3.79、4.06、4.44 元/股下调至2.83、3.00、3.17 元/股，对应PE 为6.61X、6.24X、5.91X，维持“买入”评级。

    风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动