事件：

    3 月3 日，公司发布2 月经营数据。2022 年2 月公司实现签约面积185.2 万平方米，同比-32.9%；实现签约金额293.7 亿元，同比-35.0%。

    点评：

    2 月销售受市场基本面持续趋冷影响下滑，面积和金额同比下行。2 月公司实现签约面积185.2 万平方米，同比下滑32.9%，较19 年同比下滑29.9%；实现签约金额293.7 亿元，同比下滑35.0%，较19 年同比下滑29.4%；销售均价16415 元/平方米，同比下滑3.0%，较19 年同比上升0.6%。受市场基本面持续下行影响，销售业绩下滑。

    拿地保持谨慎，2 月新增3 宗住宅用地，布局于二线和三线。2 月公司新增3宗住宅地块，拿地总金额78.5 亿元，拿地总建面101.3 万方，拿地均价7749元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为26.7%。按公司披露口径，22 年1-2月累计拿地力度为18.0%。21 年3 月至22 年2 月近12 个月来，公司拿地集中于二线城市和核心区域三线城市，根据拿地金额计算，二线城市占比56.3%，三四线城市占比43.7%，其中，中山（5.4%）、苏州（4.9%）、佛山（4.4%）、南京（4.3%）、郑州（4.3%）。

    财务、资金状况稳健，受益供给侧改革，融资优势明显。2022 年1-2 月共发行债券80 亿元，加权平均融资成本2.97%。公司受益于供给侧改革，融资优势明显，22 年2 月成功发行两笔共计50 亿元的中期票据，一笔30 亿元利率为2.98%，一笔20 亿元利率3.00%，公司发债成本持续保持业界低位。截至三季度末，公司净负债率为31.9%；持有货币资金1471.1 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债。且有息负债中70.6%为长期负债，财务资金状况稳健。

    投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好，受益地产供给侧改革。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持盈利预测，预计公司 2021-2022 年EPS 为 3.01、3.05 元，以2022 年3 月2 日收盘价计算，对应的PE 为6.4 倍和6.3 倍。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金，调控政策超预期严格，信用风险加剧。