核心观点：

    　　22 年1 月销售金额356 亿元，销售面积211 万方。根据公司1 月经营公告，万科1 月实现合同销售金额356.0 亿元，同比下降50.2%，但就绝对规模来看，在所有房企中排名第二位。销售面积210.6 万方，同比下降47.2%，销售均价16904 元/平。

    　　22 年1 月新增2 宗地，拿地金额39 亿元，维持高权益比例投资。万科1 月获取位于合肥、常州的2 个项目，其中合肥项目为收购，合计拿地金额38.9 亿元，拿地建面30.0 万方，金额口径的拿地力度为11%。

    　　万科21 年以来显著提升投资权益比例，从20 年的69%提升至82%，22 年1 月权益比例为87%，维持高权益比例投资。

    　　22 年1 月，万科发行30 亿3 年期中票。根据中票发行公告，公司发行30 亿元3 年期中期票据，用于商品房项目建设，利率2.95%，较21年9 月的3 年期中票利率下降13bp。目前4 笔中票完成注册，总规模100 亿元，22 年1 季度无公开债务到期，净融资规模将显著提升。

    　　盈利预测与投资建议。2022 年，万科资源获取上或将得到一定的支持，看好公司顺周期经营表现。预计21-22 年归母净利润303 亿元、315亿元，同比分别下降27%、增长4%，对应7.7xPE、7.4xPE。万科当前市值对应21Q3 归母净资产PB 为1.03x，考虑公司在手土储及未结算资源，NAV 约为21Q3 归母净资产的1.9x，考虑到当前市场景气度资产存在折价，按照21Q3 归母净资产1.3x 估计，对应万科A 合理价值25.45 元/股，过去 5 年 A 股相对 H 股溢价 15%，按照汇率及溢价计算，对应 H 股27.12 港元/股，维持 A\H 股“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。