投资要点

    事件：

    2 月9 日，公司发布1 月经营数据。2022 年1 月公司实现签约面积210.6 万平方米，同比-47.2%；实现签约金额356.0 亿元，同比-50.2%。

    点评：

    1 月销售受市场趋冷影响下滑，售价同比下行。1 月公司实现签约面积210.6 万平方米，同比下滑47.2%，较19 年同比下滑33.7%；实现签约金额356.0 亿元，同比下滑50.2%，较19 年同比下滑27.2%；销售均价16904 元/平方米，同比下滑5.7%，较19 年上升9.9%。受市场基本面下行及农历新年双重影响，销售业绩下滑。

    拿地保持谨慎，1 月新增2 宗住宅地块，布局于二线和强三线。1 月公司新增2 宗住宅地块，拿地总金额38.6 亿元，拿地总建面30.0 万方，拿地均价12863元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为10.8%。按公司披露口径，21 年拿地力度为30.4%。21 年2 月至22 年1 月近12 个月来，公司拿地集中于二线城市和核心区域三线城市，根据拿地金额计算，二线城市占比53.9%，三四线城市占比46.1%，其中，东莞（5.4%）、中山（5.3%）、苏州（4.9%）、南京（4.3%）、佛山（4.3%）。

    财务、资金状况稳健，受益供给侧改革，融资优势明显。截至三季度末，公司净负债率为31.9%；持有货币资金1471.1 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债。且有息负债中70.6%为长期负债，财务资金状况稳健。2021 年共发行债券249 亿元，加权平均融资成本3.26%。公司受益于供给侧改革，融资优势明显，22 年1 月25 日成功发行一笔30 亿元的中期票据，利率为2.95%，公司发债成本持续保持业界低位。另有两笔共计50 亿元的中期票据在1 月14 日注册完毕。

    投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好，受益地产供给侧改革。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持盈利预测，预计公司 2021-2022 年EPS 为 3.01、3.05 元，以2022 年2 月8 日收盘价计算，对应的PE 为6.9 倍和6.8 倍。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金，调控政策超预期严格，信用风险加剧。