投资要点

    事件：1月4日，万科新注册3 笔中票共80 亿元，其中40亿拟用于偿还银行贷款，40 亿拟用于商品房建设，目前项目状态均为“待上会”。

    1 月5 日，发布经营数据。2021 年1-12 月累计实现签约金额6277.8 亿元，同比-10.8%。

    点评：

    开发规模仍然保持龙头地位。2021 年公司销售金额6277.8 亿元，根据克而瑞数据，排名第二。销售规模虽然有一定程度下降，但仍然保持龙头地位。2021 年销售金额6277.8 亿元，同比下降10.8%，销售面积3807.9 万方，同比下降18.4%。公司销售下行跟行业销售下行也有较大关系。但整体来看，公司销售规模仍然保持行业龙头地位。

    万科融资优势明显，供给侧改革迎来更大发展机会。1）融资渠道畅通，且成本较低。

    2022 年1 月4 日，万科新注册中票80 亿元。2021 年公司共发行债券249 亿元，平均融资成本3.36 %。2）三道红线达标，信用评级优质。截至2021 年上半年末，公司现金短债比为2.32，净负债率为20.2%，剔除预收账款的资产负债率为69.7%。标普、穆迪和惠誉分别维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级；国内评级AAA。

    融资优势下，虽然当前拿地力度不高，但受益供给侧改革趋势。2021 年拿地面积2823.4 万方，拿地金额1908.8 亿元，拿地力度30.4%（2020 年为29.4%），保持了一定拿地力度。融资优势下，受益供给侧改革趋势，将迎来更多发展机会。根据中指数据，2021 年全年万科权益拿地金额排名第二，下半年排名第四。并且政策多次提及支持优质企业收并购，万科2021 年也参与了蓝光发展的项目。

    多元化业务内在价值丰厚。1）物业：2021 年11 月公司公告拟分拆万物云至港交所上市，截至2021 年上半年末，万科物业已布局全国105 个大中城市，服务3490 个项目；万物梁行已服务项目超1900 个；万物云城已辐射21 城，签约合同增至31 份；2）物流：截至上半年末，万纬物流主要覆盖国内一二线及内陆核心城市，累计在管44 城148 个项目，可租赁建筑面积1149 万平方米，其中高标库1056 万方，冷库93 万方，目前已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2021 年万科物流增资扩股，引入多家战投，未来发展可期。

    3）租赁住宅：截至2021 年上半年末，泊寓共有房源19.2 万间，累计开业14.8 万间，规模位列集中式公寓全国第一。4）商业：截至2021 年上半年，累计开业商业建面988.8 万方，规划和在建商业建面549.3 万方，已开业项目整体出租率92.3%，其中开业3 年以上商业项目出租率93.9%。

    投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好，受益地产供给侧改革。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们调整盈利预测，预计公司 2021-2022 年EPS 为 3.01、3.05 元，以2022 年1 月6 日收盘价计算，对应的PE 为7.0 倍和6.9 倍。

    风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。