投资要点

    　　事件：12月 4 日，公司发布11 月经营情况。2021 年11 月公司实现合同销售面积253.8 万平方米，合同销售金额431.5 亿元。1-11 月公司累计实现合同销售面积3458.3 万平方米，合同销售金额5642.2 亿元。11 月新增开发项目7 个，总建筑面积90.7 万方，需支付价款68.4 亿元。

    　　点评：

    　　11 月销售同比有所下滑，且降幅较上月有所扩大。2021 年11 月，公司实现合同销售面积253.8 万平方米，同比减少-35.6%（10 月同比-29.5%）；合同销售金额431.5 亿元，同比减少-25.0%（10 月同比-19.8%）；销售均价17002 元/平方米，同比上升16.5%。1-11 月公司累计实现合同销售面积3458.3 万平方米，较20 年同期减少14.1%，较19 年同期减少6.5%；实现合同销售金额5642.2亿元，较20 年同期减少6.4%，较19 年同期减少1.6%；累计销售均价16315元/平方米，同比上升9.0%。

    　　11 月拿地相对谨慎。公司11 月新增7 个开发项目，拿地金额94.4 亿元，拿地总建面90.7 万方，拿地均价10411 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为21.9%。2021 年1-11 月累计拿地金额1876.0 亿元，拿地总建面2780.9 万方，拿地均价6746 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为33.2%，20 年同期该比例为25.6%，19 年同期该比例为38.4%。1-11 月按拿地金额计算占比较高的为东莞（5.0%）、中山（5.0%）、苏州（4.5%）、郑州（4.4%）、成都（4.1%）、佛山（4.0%）、南京（4.0%）。

    　　财务、资金状况稳健，融资优势明显。截至三季度末，公司净负债率为31.9%；持有货币资金1471.1 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债。且有息负债中70.6%为长期负债，财务资金状况稳健。三季度，公司发行两笔公司债票面利率分别为3.19%、3.49%。且据中国证券网，万科拟于近期发行7.77 亿元供应链ABS，并计划于12 月将2021 年内供应链ABS 额度发行完毕，融资优势明显。

    　　投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持盈利预测，预计公司 2021-2022 年EPS 为 3.62、3.73 元，以2021 年12 月3 日收盘价计算，对应的PE 为5.3 倍和5.2 倍。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。