公司近况

    　　2021 年11 月10 日，公司公告拟分拆子公司万物云至香港联交所上市，我们更新观点如下：

    　　评论

    　　万物云多维度均具备市场领先的竞争力。我们认为万物云历经逾三十年发展，已在多业态形成领先的战略打法和能力：住宅物业方面，我们认为公司着力打造独立于传统“四保”的“管家”能力，截至2020 年末公司总在管面积已达5.66 亿平米，属行业龙头；城市服务方面，我们认为公司同样强调“城市大管家”概念（而非环卫、绿化等工作的执行者），以总包商身份对“站城一体化”、“产城融合”等多业态城市复合空间进行运营管理，截至2021 年4 月末城市空间服务覆盖超30 个城市，项目数量超40 个；商企服务方面，与国际“五大行”之一的戴德梁行成立的合资公司万物梁行除提供物业管理服务外，还具备为商企客户提供综合设施管理（IFM）、资产管理服务（AM）等能力，截至2021 年6 月末业务覆盖超140 个城市，服务项目超1,900 个。

    　　万物云致力于打破“回”字型服务边界，打开未来成长空间。我们认为传统物管服务提供的是“家”（小“口”）以外、“围墙”（大“口”）以内的社区共有设施管理服务，而万物云致力于打破边界、延展服务：对于小“口”

    　　以内，公司一方面以低频高客单资产服务（“朴邻”租售业务、家装、美居服务等）为切入点，叠加到家服务，全面捕捉居民关于“住”的消费，我们认为相关广义市场空间可达数万亿元；另一方面以高频低客单业务充分把握商企客户能源管理、资产服务、定制化行政服务外包等需求。对于大“口”

    　　以外，公司以“大管家”身份承接城市空间环卫绿化、水务环保等服务，并以精细化运营管理能力赋能城市服务，我们认为市场空间亦在万亿级别。

    　　“BPaaS流程即服务”赋能万物云空间服务效率。我们认为万物云将“科技”作为三大核心战略之一，致力于通过科技平台建设重塑空间服务：通过前端AIoT智能设备（摄像头、传感器等）实时采集大量数据，进而以SaaS工具实现作业流程标准化、固定化（即“BPaaS流程即服务”），提升全流程效率；往前看，随着数据资产沉淀，我们认为公司有望构建“数字孪生”

    　　云上空间，进一步重塑行业生态。

    　　估值与建议

    　　维持公司2021 年和2022 年盈利预测不变。公司当前股价对应2021/2022年6.6/6.0 倍市盈率。维持跑赢行业评级和目标价23.60 元，在SOTP估值法下对应5 倍2021 年住宅开发业务目标PE和1,133 亿元非住开发业务目标市值（已考虑未上市折价），较当前股价有21%的上行空间。

    　　风险

    　　销售下行幅度超出预期；结算进度不及预期；毛利率下行幅度超出预期。