事件：11 月06 日，万科A 公告拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）到香港联合交易所有限公司上市。

    　　万物云分拆上市，万科A 维持控股权

    　　截至2021 年11 月6 日，万科A 直接或间接合计持有万物云62.889%的股权。本次万物云分拆上市，发行的H 股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H 股股数15%的超额配售选择权。分拆上市完成后，万科A 股权结构不会发生变化，且仍将维持对万物云的控股权。

    　　定位空间科技服务，提出平台化发展战略

    　　万物云定位于比物业服务范围更广的空间科技服务，业务主要由空间（Space）、Tech（科技）、和Grow（成长）三大模块构成，并以空间服务为主。城市空间服务中包含以“万科物业”为品牌的社区空间服务、以“万物梁行”为品牌的商企空间服务和以“万物云城”为品牌的城市空间服务；Tech 模块包括“万睿科技”、“第五空间”；Grow 模块的“万物成长”是公司的孵化器，不仅连接成熟企业，而且孵化创新企业。

    　　发展方向上，万科云提出了平台化发展愿景，与其他物业公司建立合作共赢关系。万物云在住宅物业领域形成的BPaaS 服务，未来将全面覆盖旗下各空间服务子品牌，并通过睿联盟向外输出。

    　　管理规模行业领先，住宅物业营收占比最高

    　　截至2020 年底，万物云在管面积5.66 亿平方米，位居行业前列。2021 年上半年，万物云实现营业收入103.8 亿元（YoY+33.3%）。其中，住宅物业服务收入57.1 亿元，占比55.0%，比例最高；截至2021 年上半年，万科物业已在全国105 个城市（含香港）布局，服务3490 个项目。商业物业及设施服务收入31.6 亿元，占比30.4%，万物梁行累计服务项目超1900 个。智慧城市服务收入6.3 亿元，占比6.1%，业务范围覆盖21 个城市。此外，社区生活服务收入5.6 亿元，占比为5.4%；万物成长收入3.

    　　2 亿元，占比为3.1%。

    　　债务结构安全，融资渠道拓宽

    　　公司债务结构健康合理，自2021 年一季度回归绿档以来，债务结构持续优化。截至9月底，公司净负债率为31.9%（YoY+4.3pct）；有息负债占总资产的比例仅为13.6%，且其中70.6%为长期负债。债务安全之外，公司在手现金充足。截至2021 年9 月末，拥有货币资金1471.1 亿（YoY-15.0%），大幅高于短债及一年内到期有息负债总和782.9 亿（YoY-8.0%）。

    　　此外，万物云分拆上市后，融资渠道更为多元。我们认为，一方面，分拆上市可有效增强万物云资本实力，使其拥有独立的资本运作平台和投资者基础。另一方面，分拆上市也有利于万科A 进一步优化财务结构，为未来持续稳定经营奠定基础。

    　　投资建议：短期行业景气度受到需求下行压力冲击从而有所下行。在行业不断出清的过程中，龙头房企低成本拿地机会增加，中长期良性成长空间打开。同时，公司多元业务稳步推进，可持续经营能力大幅增强，分拆物业版块更加有利于公司向开发、经营、服务并重的“城市综合运营商”转型，助力企业估值水平上移。我们预计，公司2021 年至2023 年，实现归属母公司净利润445 亿、480 亿及551 亿，EPS 分别为3.

    　　82、4.13 及4.74，当前股价对应PE 为4.76、4.41 及3.84，维持“买入”评级。

    　　风险提示：调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。