投资要点

    事件：11 月 6 日，万科发布拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司（“万物云”）到香港联交所上市的公告。

    点评：

    拟分拆万物云至港交所上市。11 月6 日，万科发布公告，拟分拆子公司万物云到香港联交所上市。根据公告，本次发行H 股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H 股股数15%的超额配售选择权。截至11 月6 日，万科直接或间接持有万物云62.889%的股权，分拆上市完成后，公司仍将维持对万物云的控股权。

    万物云内在价值丰厚：

    1）2020 年末在管面积5.66 亿方，规模行业领先。截至2020 年末，万物云在管面积5.66 亿平方米，居于行业领先地位。2018-2020 年，万物云营收年均复合增速为27.7%。2021 年上半年，万物云实现营收103.8 亿元，同比+33.3%，营业利润率10.0%。其中，住宅物业/商业物业/智慧城市服务/社区生活服务/万物成长分别实现营收57.1/31.6/6.3/5.6/3.2 亿元， 占比分别为55.0%/30.4%/6.1%/5.4%/3.1%。

    2）聚焦城市空间科技服务，开放式赋能平台取得一定进展。万物云定位城市空间科技服务平台型公司，并已取得一定进展。2020 年10 月，公司发布“星尘”操作系统作为开放连接平台。2021 年7 月，公司武汉远程运营中心正式落成并启用，3000 多个在管项目实现线上指挥调度和运营考核，进一步提升了布局浓度及服务效率。

    释放内在价值，增强资本实力。万物云内在价值丰厚，本次公司分拆万物云上市有利于：1）释放内在价值，由不稳定现金流业务向稳定现金流业务持续转型。本次分拆有利于推动公司向开发、经营、服务业务并重转型发展，提高公司持续经营能力。2）增强万物云资本实力，拓宽融资渠道。本次上市也有利于拓宽融资渠道，进一步提升万物云空间科技运营服务领域优势。

    投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好。多元化业务稳步发展，物业、物流内在价值丰厚，本次拟分拆万物云上市有利于释放内在价值。

    我们维持公司2021-2022 年的EPS 为3.62、3.73 元，以2021 年11 月5 日收盘价计算，对应的PE 为4.9 倍和4.8 倍。

    风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。