公司近况

    　　公司公告称拟分拆子公司万物云到香港联交所上市。

    　　评论

    　　万物云拟分拆上市，发行股数不超过发行后总股本的15%。截至2021 年11 月6 日末，公司合计持有万物云6.6 亿股股份，持股比例为63%。若不考虑行使超额配售选择权（不超过发行股数的15%），发行完成后公司持股比例将降至53%（假设按照上限发行），仍将保持对万物云的控制权。受制于法律障碍，公司拟仅向现有H股股东提供万物云发行新股配额保证（配额比例不超过发行数量的20%，不考虑行使超额配售选择权）。

    　　住宅物业聚焦浓度提升，商业与城市物业处高速增长期。2021 上半年万物云实现营业收入104 亿元，其中住宅物业服务、商业物业及设施服务、智慧城市服务、社区生活服务、万物成长收入占比分别为55%、30%、6%、5%、3%。根据万物云官网信息，过去4 年万物云已在全国288 条街道实现3 公里半径的区域物业项目浓度超25%，未来将聚焦中国100 个城市的1000 条高浓度街道，进而实现住宅物业服务的高质量增长（增速控制在30%以内）与商业物业、城市物业的高速增长（计划增速分别为“30%-60%”、“大于60%”）。

    　　多元业务分拆上市有利于公司价值兑现。公司过去始终以成本法计量各类资产，多元业务的分拆上市能够释放其内在价值（转为公允价值计量），增厚公司业绩与权益。往前看，我们认为分拆万物云只是公司多元业务上市的起点，其他板块有望在业务成熟后陆续登录资本市场。长期来看，公司有望构建为开发、经营、服务并重的平台型公司，存在公司价值重估的潜力。

    　　估值与建议

    　　维持公司2021 年和2022 年盈利预测不变。公司当前股价对应2021/2022年6.0/5.5 倍市盈率。维持跑赢行业评级和目标价23.60 元不变，在SOTP估值法下对应5 倍2021 年住宅开发业务目标PE和1133 亿元非住开发业务目标市值（已考虑未上市折价），较当前股价有32%的上行空间。

    　　风险

    　　销售下行幅度超出预期；结算进度不及预期；毛利率下行幅度超出预期。