拟分拆万物云赴港上市,定位空间科技服务商打造物管新模式。万科目前持有万物云62.889%股权。公司计划万物云上市发行H 股股数不高于发行后总股本的15%,并授予不超过上述发行H 股股数15%的超额配售选择权。由于目前向公司现有A 股股东提供万物云境外发行新股的保证配额存在法律和政策等方面的障碍,因此公司将仅向公司现有H股股东提供该等保证配额,配额比例预计不超过发行数量的20%。至2020 年末,万物云在管面积5.66 亿平方米。2020 年,万物云实现营收182.04 亿元,同比增长27%,近5年复合增速34%;2021H1,万物云实现营收103.8 亿元,同比增长33%。其中住宅/商写/城市服务/社区增值/万物成长分别占比55%/30%/6%/5%/3%;万物梁行服务项目超1,900 个,万物云城覆盖21 城、签约31 份合同;20 年/21H1 万物云营业利润分别为17.2/10.4 亿元。万物云定位为空间科技服务商,打造物管新模式。

    前10 月销售5,211 亿、同比-4%,前10 月拿地/销售面积比85%。销售方面,10 月公司销售额419.5 亿元,同比-19.8%;销售面积258.1 万平,同比-29.5%;销售均价1.63万元/平,同比+13.7%。1-10 月累计销售额5,211 亿元,同比-4.4%;累计销售面积3,205万平,同比-11.7%;累计销售均价1.63 万元/平,同比+8.5%。拿地方面,10 月公司拿地面积308 万平,同比+49.3%;拿地金额125 亿元,同比-27.3%;拿地均价4,059 元/平,同比-51.3%。10 月公司拿地/销售金额比30%;拿地/销售面积比119%;拿地/销售均价比25%。1-10 月,公司新增建面2,703 万平,同比+27.6%;对应总地价1,784 亿元,同比+32.5%;拿地均价6,597 元/平,同比+3.9%。1-10 月,公司拿地/销售金额比34.2%;拿地/销售面积比84.5%;拿地/销售均价比40.5%。

    投资分析意见:分拆万物云赴港上市,打造物管行业新模式,维持“买入”评级。万科作为房地产行业龙头,持续领跑行业三十多载。近年来,持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则,行业进入到管理红利时代,预计公司也将凭借深厚内功重返荣耀。此外,公司物业管理、商业地产、物流地产、租赁住宅等业务快速发展,多元化业务蕴藏价值非常可观。我们维持公司21-23 年每股收益预测分别为2.96/2.81/2.82 元,维持“买入”评级。

    风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期,本次分拆万物云赴港上市议案尚需提交股东大会审议,并尚须提交中国证监会及香港联交所核准。