公司近况

    　　近日万科公布2021年8月销售及拿地情况简报，我们更新公司近况如下。

    　　评论

    　　8月销售额同比跌近四成，后市销售关注市场温度变化。2021年8月公司销售额同比下降37%至370亿元（同比降幅在龙头房企中相对偏高），环比下降28%;销售面积同比下降48%至219万平方米，环比下降29%;对应销售均价16,878元/平方米，同比增长22%。2021年1-8月公司累计实现销售额4,430亿元，与2020年同期基本持平；销售面积2,718万平方米，同比下降6%;对应销售均价16,298元/平，同比增长8%。我们推算公司公司全年销售额是否能实现正增长需关注后续市场温度及信贷条件的变化。8月拿地强度边际上行，第二次集中土拍有望进一步积极拓储。2021年8月公司新增13个项目，拿地金额同比增长26%至192亿元，金额口径拿地强度52% （2021年1-7月33%）、权益比例71%（2021年1-7月849%）；拿地面积同比增长56%至349万平方米；对应拿地均价同比下降19%至5,518元/平方米。2021年1-8月公司累计拿地金额同比增长54%至1,530亿元，金额口径拿地强度35%（较2020-全年提升6个百分点）、权益比例82%（较2020全年提升13个百分点）；累计拿地面积同比增长38%至2,193万平方米，其中57%位于一二线城市，长三角/粤港澳/关中平原三大都市圈的占比分别为17%/14%/7%。当前第二次集中土拍正陆续开启，部分完成二轮集中土拍的城市土地市场温度较首轮集中土拍有所下降，我们认为公司充裕的资金和杠杆空间有望支撑其在第二轮集中土拍中捕捉更多的拓储机会。

    　　融资成本维持低位。公司于8月5日新发行一笔1年期ABS，融资总额14亿元，优先级票面利率2.99%，较7月20日发行的同期限ABS 票面利率（3.15%）下降0.16个百分点。今年上半年末，公司有息负债综合融资成本同比下降0.32个百分点至4.27%，在当前偏紧的信用环境下公司财务端成本优势显著。

    　　估值与建议

    　　维持公司2021年和2022年盈利预测不变。公司当前股价对应2021/2022年6.6倍/5.8倍市盈率。维持跑赢行业评级，维持目标价27.17元不变，对应5倍2021年住宅开发业务目标PE和1,387 亿元非住开发业务目标市值（已考虑未上市折价），较当前股价有28%的上行空间。

    　　风险

    　　结算进度不及预期；结算毛利率下行幅度超出预期。