事件：公司发布2021 年三季度业绩公告

    　　2021 年3 季度公司实现营业收入人民币（下同）1043.7 亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利润56.4 亿元，同比减少23.3%。

    　　点评：住宅开发项目盈利承压，已售未结资源充裕，多元化经营板块稳步推进1）高地价项目拖累毛利率同比下滑5.4pct 至17.5%。2021Q3 公司实现营收1043.7 亿元，同比增长9.7%；实现归母净利润56.4 亿元，同比减少23.3%。

    　　1-9 月，公司累计实现营收2714.9 亿元，同比增长12.4%；受销售规模增长受限、地价提升、多元化业务释放周期较长等因素影响，实现归母净利润约166.9亿元，同比减少16.0%；地产开发毛利率较2020 年同期下降5.4pct 至17.5%。

    　　1-9 月，公司竣工面积1992.6 万方，同比增长10.4%，占全年计划竣工面积的55.5%（2020 年同期为54.4%）。截至9 月底，公司合并报表范围内共有5211.1万方已售未竣工项目，合同金额约7732.9 亿元，较年初分别增长5.9%和10.8%。

    　　2）供需走弱下销售呈下行态势。2021Q3 公司实现销售面积754.7 万方，销售额1246.8 亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。1-9 月，公司累计实现销售面积2946.4 万方，销售额4791.3 亿元，同比分别下降9.8%和2.8%。1-9 月，公司累计新增132 个开发项目，对应总建面约2241.0 万方（权益比71.5%）。

    　　3）多元化板块稳步推进。长租公寓: 截至9 月底，公司租赁房源超19.5 万间，累计开业约14.9 万间，出租率为95%。物流仓储: 截至9 月底，公司物流仓储已运营项目建面818 万方，其中高标库及冷库面积占比94%及6%。此外，万科物流发展有限公司增资扩股，引入多家战略投资者。商业开发与运营: 公司累计开业商业项目建面约1020.6 万方，2021Q3 公司新开业商业项目32.6 万方。

    　　4）财务维持审慎。截至9 月底，公司净负债率31.9%；现金短债比约1.9X；有息负债占总资产比例为13.6%，且有息负债中70.6%为长期负债。

    　　盈利预测、估值与评级：销售规模增长受限及高地价项目拖累公司整体净利润下降，财务审慎为公司转型业务提供后续支持，长期来看仍存在一定盈利拓宽空间。

    　　考虑到公司合并报表已售未结合同金额较年初增长10.8%至7732.9 亿元，叠加公司往年多集中于四季度结算，预计公司全年业绩释放压力不大。但鉴于近期房地产市场供需走弱，行业整体盈利承压，我们下调公司2021-2023 年预测归母净利润为356.19 亿元（下调11.2%）、367.58 亿元（下调20.6%）、381.93亿元（下调28.6%）；当前A 股股价对应2021-2023 年预测PE 估值分别为5.9/5.8/5.5 倍，H 股股价对应2021-2023 年预测PE 估值分别为4.9/4.7/4.6 倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。

    　　风险提示：多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期，政策调控不及预期