事件

    　　2021 年10 月28 日，万科发布三季报。公司2021 年前三季度实现收入2715 亿元，同比+12%；归母净利润167 亿元，同比-16%；Q3 单季度收入1044 亿元，同比+9.7%；归母净利润56 亿元，同比-23%。

    　　点评

    　　收入保持增长，多元业务收入增速快于开发。2021 年1-9 月，公司总收入2,715 亿元，同比+12.4%；其中公司房地产开发业务结算面积1,858 万方，贡献结算收入2,370 亿元，同比增长10.8%。总收入增速高于开发业务主要因为多元业务发展势头良好，收入增速相对更快。其中，万物云武汉远程运营中心于7 月正式启动，实现了3,000 多个在管项目的线上调度和运营考核。截至2021 年9 月底，租赁房源已经超过19.5 万间，累计开业14.9 万间，间天出租率达到95%；物流仓储已运营项目建筑面积818 万方；公司（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为1,021 万平方米。

    　　毛利率承压，累计销售同比转负。公司2021 年Q3 单季度毛利率20.8%，相较去年同期下滑6.3pcts，主要因为结算项目地价较高。2021 年1-9 月，公司累计销售面积2,946 万平方米，同比-9.8%；销售金额4,791 亿元，同比-2.8%。主要因为下半年以来房地产市场迅速转冷，公司Q3 单季度销售面积和销售金额分别同比下滑36.5%和27.6%。公司已加大销售开支应对市场转冷，2021 年1-9 月销售费用率为2.7%，相较去年同期提升0.3pcts。

    　　已售未结仍然充沛，全年业绩预计仍有保障。截至2021 年9 月底，公司合并报表内有5211 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计7,733 亿元，较年初分别增长5.9%和10.8%，仍足以支撑公司未来1-2 年结算收入的增长。

    　　新开工完成度不及去年，竣工略有提速。2021 年1-9 月，新开工面积2,837万平方米， 同比+0.3%， 占全年开工计划的90.1%（ 2020 年同期为96.9%）；竣工面积1,993 万平方米，同比+10.4%，占全年计划竣工面积的55.5%（2020 年同期为54.4%）。

    　　投资建议

    　　我们预计公司Q4 将加速竣工结算，维持盈利预测不变，预计公司2021-23年EPS 为3.70 元、3.98 元、4.37 元。维持目标价29.61 元/股，对应2021年PE 为8.0 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　销售下滑幅度超预期；开发业务毛利率下滑幅度超预期