事项：

    　　公司公布2021 年三季报，前三季度实现营收2714.9 亿元，同比增12.4%，归母净利润166.9 亿元，同比降16.0%，对应基本EPS 为1.44 元/股。

    　　平安观点：

    　　毛利率下滑拖累业绩表现，未结资源仍充足。公司前三季度营收同比增长12.4%，归母净利润同比降16.0%，主要因地价上涨与销售限价下，期内房地产开发及相关资产经营业务结算毛利率（已扣除税金及附加）较2020年同期下滑5.4pct 至17.5%。期内公司经营进一步提效，期间费用率同比降0.8pct 至6.7%。期末并表已售未结资源达7732.9 亿元，较上年末增长11%，为未来业绩释放奠定基础。

    　　销售略有下滑，竣工完成度过半。下半年楼市热度趋冷背景下，公司销售有所放缓，前三季度累计实现销售金额4791 亿元，同比降2.8%；销售面积2946 万平米，同比降9.8%；销售均价16262 元/平，较2020 年全年上升7.8%。前三季度新开工2837.2 万平米，同比增0.3%，占全年开工计划90.1%（2020 年同期为96.9%）；竣工1992.6 万平米，同比增10.4%，占全年计划竣工面积55.5%（2020 年同期为54.4%）。

    　　坚持理性投资，下半年拿地略有放缓。期内公司新增土储建面2241.0 万平，拿地销售面积比为76%，较2020 年全年升3.9 个百分点。下半年随着资金环境趋紧及楼市下行，公司拿地略有放缓，第三季度新增土储建面735 万平，同比减少27%，月均拿地建面亦较上半年月均拿地建面减少11%。在短期楼市下行压力犹存背景下，预计公司将坚持理性投资，保障现金流安全稳健。

    　　多元化业务继续保持良好发展。期内万物云进一步提升布局浓度及服务效率，武汉远程运营中心于7 月1 日正式落成并启用，3000 多个在管项目实现线上指挥调度和运营考核；租赁住房业务房源超过19.5 万间，累计开业约14.9 万间，间天出租率达95%；商业业务累计开业1020.6 万平米，其中杭州汇德隆奥体印象城9 月底开业，实现招商率99%、开业率97%；物流仓储已运营项目建面818 万平米，其中高标库769 万平米、冷库49 万平米，期内万科物流发展有限公司增资扩股，引入Reco Meranti Pte Ltd.（新加坡政府投资公司下属公司）、Dahlia Investments Pte. Ltd.（淡马锡下属公司）等多家战略投资者。

    　　债务结构合理，短期偿债无忧。公司坚持以现金流为基础的真实价值创造，不断提高资金管理的计划性和精细度。期末在手现金1471.1 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和782.9 亿元；有息负债中70.6%为长期负债，债务结构合理。

    　　期末净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为31.9%、70.4%，同比分别升3.4 个、降3.8 个百分点，其中净负债率连续20 年低于40%，剔除预收款后资产负债率同比亦有下滑，后续公司有望重回“绿档”水平。

    　　投资建议：维持公司盈利预测，预计公司2021-2023 年EPS 分别为3.70 元、3.93 元、4.22 元，当前股价对应PE 分别为5.2倍、4.9 倍、4.5 倍。短期来看，地市趋冷背景下房企拿地隐含利润率有望企稳，同时公司财务结构稳健、融资成本占优，拿地占据优势；中长期来看，中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下，行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进，房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：1）当前行业基本面面临下行压力，若行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险；2）2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。