事件：10 月11 日，公司发布2021 年9 月份销售及新增项目简报。

    　　9 月销售额创近四年同期新低，累计销售额同比由正转负。9 月公司实现销售面积228.2 万方（同比-38.5%，下同），销售金额361.1 亿元（-33.8%），销售均价15823.8 元/平（+7.6%）。1-9 月公司实现销售面积2946.3 万平方米（-9.8%）；实现销售金额4791.1 亿元（-2.8%），实现销售均价16261.4 元/平方米（+ 7.7%），根据克而瑞排行榜，公司全口径销售额维持行业第二位。

    　　9 月拿地权益金额104 亿元，当月同比由正转负，累计增幅缩窄。公司9 月新增10 个项目，计容建面189.8 万方（-34.6%），全口径金额126.7亿元（-27.8%）；1-9 月累计新增计容建面2382.5 万方（+26.7%），全口径金额1656.5 亿元（+41.9%），占去年全年拿地金额的80%，据中指数据统计，万科1-9 月拿地规模排名行第二。投资强度来看，9 月全口径金额投销比为35.1%（+2.9pct），1-9 月为34.6%（+10.9pct），1-9月权益口径为43.5%（+19.2pct）。公司拿地权益比维持较高水平，9 月拿地金额口径权益比为82.7%，面积口径为75.8%，1-9 月金额口径为82.1%（+15.4pct），面积口径为75.9%（+9.6pct）。楼面价同比提升，累计地价占售价比均维持在45%以内，9 月拿地楼面价6677.2 元/平（+10.5%）；1-9 月6953 元/平（+12%），占当期销售42.8%（+1.6pct）。

    　　9 月拿地主要集中于长三角和长江中游城市群的二线城市。从城市能级分布来看 ，9 月公司拿地全部分布于二线城市，1-9 月公司在一、二、三线城市拿地金额占比分别为0%、56.2%和43.8%，较2020 年分别-9.5pct、+6pct 和+3.6pct。从城市群布局来看，公司9 月拿地集中在长江中游（金额占比33.4%）、长三角（28.1%）、成渝（13%）和关中平原（10.1%），1-9 月整体集中在长三角（33.2%）和粤港澳（15.4%）。相较于去年全年，公司1-9 月加大了在长三角三线城市的投资力度，拿地金额占比18.5%，较去年增加6 个百分点。9 月公告的拿地项目中，仅武汉、成都的两宗地块是在集中供地中获取，建面占比29%，地价占比23%。

    　　投资建议：我们预测公司21/22/23 年收入增速为14.8%/12.5%/10.7%，归母净利润为428.64/460.32/513.86 亿元， 增速分别为3.2%/7.4%/11.6%。2021 年动态PE 为6x，维持“买入”评级。

    　　风险提示：结算进度低于预期，毛利率不及预期，多元业务拓展不及预期。