事件：4 月3 日，万科发布公告称拟将万科物流发展有限公司（简称“万科物流”）63.2 亿元的股东借款转为其股权出资；增资完成后，万科物流注册资本由181亿元增加至244.2 亿元。9 月15 日，万科物流发生股东变更，引入5 位新投资人；增资完成后，万科物流注册资本由244.2 亿元提升至359.68 亿元。

    　　点评：1）万科物流引入新投资人，管理架构进一步规范。此次万科物流新增股东包括珠海市万纬盈合投资合伙企业（有限合伙）、DahliaInvestments Pte.

    　　Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之万纬创业投资合伙企业（有限合伙）5 位新股东，对应持股比例分别为8.5%、6%、6%、3%、1.5%。本次增资后，万科物流的注册资本由244.2 亿元提升至359.68亿元，万科持股比例由100%下降至75%。同时，万科物流通过调增董事及引入监事进一步规范管理架构。具体来看，万科物流新增李钰、藤樱君、韩慧华（万科执行副总裁、财务负责人）、叶昌荣、Shen Ye、刘肖（万科执行副总裁、首席运营官）六名董事，江炜监事；张旭、林聪智退出董事行列。今年上半年以来，万科陆续通过债转股、拓展战略合作、引入新投资人等方式，加强物流板块竞争力，或有进一步谋求万科物流资本运作的可能性。

    　　2）积极探索多元化板块业务，长期增长动力十足。近年来万科积极探索商业地产、长租公寓等多元发展方向，协同地产主业的同时也为营收增长贡献新动力。

    　　2015 年万科正式推出万纬物流（万科物流品牌），经六年来加速扩张，已发展为物流行业本土龙头企业。万纬物流聚焦高标仓及冷链物流两大核心业务，截至2021H1，万纬物流于44 城累计管理148 个项目，可租赁建面达1149 万平。其中，高标库126 个，可租赁建面1056 万平；冷库22 个，可租赁建面93 万平。

    　　疫情防控要求下，社会及消费者对于食品安全的重视度有所提升，生鲜新零售的加速涌现及餐饮消费的恢复推动冷链市场需求持续释放。2021 年H1，万纬物流营收增速持续向好，管理项目（含非并表项目）实现营业收入13.4 亿元，同比增长64%；其中高标库营业收入9.2 亿元，冷库营业收入4.2 亿元。

    　　盈利预测、估值与评级：基本盘稳健及财务审慎纪律为公司主业及多元化拓展打下坚实基础。上半年房地产开发项目利润率下滑拖累公司当期盈利，但公司多元化探索已取得一定成就，长期来看利润增长动力充足。公司陆续通过增资、战略合作等方式加强物流板块竞争力，或有进一步谋求万科物流资本运作的可能性。

    　　维持公司2021-2023 年预测归母净利润401.03 亿元、462.77 亿元、534.75 亿元；当前A 股股价对应2021-2023 年预测PE 估值分别为5.9/5.1/4.4 倍，H 股股价对应2021-2023 年预测PE 估值分别为4.7/4.1/3.5 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期，行业调控政策不及预期