事件：

    　　公司发布8 月经营情况。2021 年8 月公司实现合同销售面积219.4 万平方米，合同销售金额370.3 亿元。1~8 月公司累计实现合同销售面积2718.2 万平方米，合同销售金额4430.1 亿元。8 月新增开发项目13 个，总建筑面积348.7 万方，需支付价款136.7 亿元。

    　　点评：

    　　8 月单月销售金额同比-27%，累计销售金额同比+1%。2021 年8 月，公司实现合同销售面积219.4 万平方米，同比减少48.1%；合同销售金额370.3 亿元，同比减少36.9%；销售均价16878 元/平方米，同比上升21.6%。1~8 月公司累计实现合同销售面积2718.2 万平方米，较20 年同期同比减少6.1%，较19 年同期同比减少0.8%；实现合同销售金额4430.1 亿元，较20 年同期同比上升1.1%，较19 年同期同比上升3.9%；累计销售均价16298 元/平方米，同比上升7.6%。

    　　8 月拿地相对稳健，聚焦二三线城市。公司8 月新增13 个开发项目，拿地金额192.4 亿元，拿地总建面348.7 万方，拿地均价5517 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为52%。2021 年1-8 月累计拿地金额1529.8 亿元，拿地总建面2192.7 万方，拿地均价6977 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为34.5%，20 年同期该比例为22.6%，19 年同期该比例为40.8%，拿地力度相对稳健。8 月拿地按金额计算，二线城市占34%，三线城市占比66%。8 月拿地金额占比较高的城市为中山（43%）、南通（17%）、南宁（12%）。

    　　三道红线达标，融资优势较强。截至2021 年6 月30 日，公司净负债率为20.2%，剔除预收账款的资产负债率为69.7%，扣除受限资金的现金短债比1.67，三道红线达标。8 月发行ABS 票面利率仅为2.99%，融资优势较强。

    　　投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持公司2021-2022 年的EPS 为3.62、3.73 元，以2021 年9 月6 日收盘价计算，对应的PE 为5.7 倍和5.5 倍。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。