经营业绩有所承压，财务状况持续健康。2021H1 公司实现营收1671 亿元（+14.2%），实现归母净利润110.5亿元（-11.7%），净利润下降主要由于开发业务毛利率由2020 年同期的24.1%降至18.0%，下降了6.1pp。公司财务状况持续健康，回到“绿档”，截至2021H1期末公司现金短债比为1.67，净负债率20.2%，扣预资产负债率达69.7%。

    　　开发业务：城市深耕推动销售稳健增长，拿地继续聚焦核心区域。2021H1公司地产销售金额3544 亿元（+10.6%），销售面积为2192万平方米（+5.5%），南方/ 上海/ 北方/ 中西部/ 西北/ 其他区域销售金额分别占比14.4%/30.5%/27.9%/19.5%/7.5%/0.2%。2021H1公司新增土地建面1506万方，权益建面1101万方，地价总额1126亿元，平均楼面价7480 元/平，其中92%位于一二线城市，继续聚焦核心区域。截至2021H1期末，公司项目资源充沛，在建和规划项目的总建面达16066 万方。

    　　物业业务：耕耘三大空间赛道，致力成为科技服务企业。2021H1 万物云营收103.8 亿元（+33.3%），其中住宅物管/商业物管/城市服务/社区生活服务/万物成长业务营收占比分别为55.0%/30.4%/6.1%/5.4%/3.1%。社区空间服务上，已布局105 个城市，服务3490 个项目，朴邻平台新房销售业绩同比增长超6 倍；商企空间服务上，公司已服务1900 个项目，覆盖多种业态，服务了超50 家头部互联网公司和独角兽企业；城市空间服务上，业务范围已辐射21个城市，签约合同增至31 份，创新性推进智能化方案和老旧小区治理模式。

    　　多元业务：渐入佳境，打造细分领域龙头。1）商业业务：2021H1 商业板块营收36.3 亿元（+19.0%），开业项目建面为989 万平方米（+18.3%），规划和在建商业建面为549 万方，整体出租率达92.3%，商业板块复苏势头强劲。2）物流仓储：2021H1 物流业务营收达13.4 亿元（+64%），其中高标库营收9.2 亿元（+64%），冷库营收4.2 亿元（+64%），在管项目可租赁建面达1149 万方，其中高标库项目可租赁建面1056 万方，出租率94%；冷库项目可租赁建面93万方，出租率68%。3）租赁住宅：2021H1 租赁业务营收13.19亿元（+25.6%），共有房源19.2 万间，累计已开业14.8 万间，规模位居全国第一，已开项目整体间天出租率达95%，累计服务客户超51 万人。

    　　盈利预测与投资建议。预计公司2021-2023 年归母净利润复合增速为5.96%，考虑到公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，维持“买入”评级。

    　　风险提示：竣工交付低于预期，销售及回款不及预期，多元拓展不及预期。