投资要点

    事件：

    8 月29 日，公司发布2021 年半年报。 2021 年上半年，公司实现营收1671.11亿元，同比+ 14.19%，归母净利润110.47 亿元，同比-11.68%；基本每股收益为0.95 元。1-6 月公司销售规模3544.3 亿元，同比+10.6%。

    点评：

    利润率下降导致业绩有所下滑。2021 年上半年，公司实现营业收入1671.11 亿元，同比+14.19%；实现归母净利润110.47 亿元，同比-11.68%。业绩下滑主要由于公司利润率有所下降：上半年公司综合毛利率22.94%，同比-8.87pct；其中，房地产开发及相关资产经营业务毛利率18.04%，同比-6.02pct。已售未结资源持续上升。已售资源未结算面积和金额分别为 5377.7 万方、 7819.1 亿元，较上年末分别增长 9.3%和 2.0%。

    销售保持增长，拿地相对稳健。2021 年上半年，公司实现合同销售金额 3544.3亿元，同比+10.6%；销售面积 2191.7 万平方米，同比+5.5%。上半年公司保持一定拿地力度，上半年公司获取新项目95 个，总规划建面 1505.9 万平方米对应全口径拿地金额 1126.3 亿元；拿地金额/销售金额32%（2020 年为32%）；拿地均价/销售均价46%（2020 年为44%）。

    三道红线达标，财务结构稳健。截至2021 年6 月30 日，公司现金短债比为1.67，净负债率为20.2%，剔除预收账款的资产负债率为69.7%。公司持有货币资金1,952.2 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和843.0 亿元。

    多元化业务快速发展。1）物业：物管营收快速增长。2021 上半年物业服务营收85.7 亿元，同比增长28.02%，毛利率17.46%，同比+3.09 pct。2）物流：万纬物流布局进一步完善。上半年万纬物流管理项目（含非并表项）营收13.4 亿元，同比+64%，累计管理 148 个项目（126 个高标库、22 个冷库），可租赁建筑面积 1149 万平方米。3）商业：累计开业988.8 万方，上半年营收（含非并表项）36.29 亿元，同比+19.0%。4）租赁住宅：上半年营收13.19 亿元，同比+25.6%。

    投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。根据半年报，我们调整公司2021-2022 年的EPS 为3.62、3.73 元，以2021 年8 月27 日收盘价计算，对应的PE 为5.8 倍和5.6 倍。

    风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。