事件：公司公告2021 年中报。

    　　保持“绿档”，现金充裕。一季度末公司顺利回归“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。截至报告期末，公司净负债率为 20.2%；持有货币资金 1952.2 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 843.0 亿元，剔除预收款项的资产负债率为 69.7%。截至报告期末，公司持有货币资金1952.2 亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和843.0 亿元。

    　　利润率下滑导致增收不增利。公司上半年实现营业收入1671.1 亿元，同比增长14.2%。其中房地产开发业务结算收入1443.3 亿元，占比86.36%。受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东的净利润110.5 亿元，同比下降11.7%。报告期末，公司合并报表范围内有5377.7 万平方米已售资源未结算，合同金额合计约7819.1 亿元，较上年末分别增长9.3%和12.0%。

    　　土地合理有序扩张。上半年公司获取新项目95 个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4 万平方米。项目总地价1126.3 亿元，均价为7480 元/平方米，权益地价总额约886.5 亿元。

    　　其他业务稳健发展。1）2021 年上半年，万物云实现营业收入103.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入）， 同比增长33.3%。2）公司（含印力集团） 累计开业的商业项目建筑面积为988.8 万平方米，同比增长18.3%。报告期内，新开业商业面积30.8 万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为549.3万平方米；3）万纬物流在44 个城市累计管理 148 个项目，可租赁建筑面积1149 万平方米。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。预计公司2021 年和2022 年EPS 在3.4和3.74 元。按照8 月27 日股价20.9 元计算，对应2021 年PE 为6.15 倍。

    　　目前公司RNAV 在44.8 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2021 年9-10XPE 水平，对应合理区间价值区间30.6-34 元，维持“优于大市”评级。给予公司估值溢价的原因在于：1）中报显示，公司已售未竣工金额约7819.1 亿元；2）多元化业务有序发展，未来可提供稳定性现金流业务，在未来市场波动中可以部分对冲风险。风险提示：1）涨价引发调控风险：2）行业销售不达预期风险：3）宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行；4）市场集中度提升速度不达预期。