事项：

    　　公司公布2021 年半年报，上半年实现营收1671.1 亿元，同比增14.2%，归母净利润110.5 亿元，同比降11.7%，对应EPS 为0.95 元/股。

    　　平安观点：

    　　业绩下滑主要受毛利率拖累，未结资源仍充足。公司上半年营收同比增长14.2%，归母净利润同比降11.7%，利润增速低于营收增速，主要受地价上涨与限价影响，期内房地产开发及相关资产经营业务结算毛利率较2020年同期下滑6.0pct 至18%。期内公司经营进一步提效，期间费用率同比降1.1pct 至6.7%。期末并表已售未结资源达7819.1 亿元，较上年末增长12.0%，为未来业绩释放奠定基础。

    　　销售稳步增长，新开工完成度过半。上半年公司实现销售金额3544.3 亿元，同比增10.6%；销售面积2192 万平米，同比增5.5%；销售均价16171元/平，较2020 年全年上升7.2%。上半年公司新开工1748.3 万平米，同比降4.8%，占全年开工计划55.5%（2020H1 为62.8%）；竣工1225.3万平米，同比增14.0%，占全年竣工计划34.2%（2020H1 为32.4%）。

    　　坚持理性投资，下半年或趋积极。上半年土地市场整体火热背景下，公司坚持理性投资，新增土储建面1506 万平、总价1126 亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为68.7%、31.8%，较2020 年全年降3.4 个、0.3 个百分点；平均楼面地价7480 元/平，地价房价比46.3%，较2020年全年升1.8 个百分点，主要因公司聚焦核心城市，期内新增投资金额92%位于一二线城市。

    　　多元化业务保持良好发展势头。期内万科物业实现营收103.8 亿元，同比增长33.3%，其中社区空间服务进入105 个城市、服务3490 个项目，商企空间服务客户包括50 家头部互联网科技企业与独角兽企业，城市空间服务覆盖21 个城市、累计获取31 个项目；泊寓新增开业0.6 万间，累计开业19.2 万间，期内营收13.2 亿元，同比增25.6%，间天出租率达95%；商业业务（含非并表项目）实现营收36.3 亿元，同比增19.0%，期末已开业项目整体出租率92.3%，累计开业商业面积988.8 万平米，同比增　　18.3%；万纬物流期内新开业98 万平米，累计开业797 万平米，其中高标库稳定期出租率94%，冷库稳定期使用率68%，期内万纬物流管理项目（含非并表项目）营收13.4 亿元，同比增长64%。

    　　债务持续优化，维持“绿档”水平。公司坚持以现金流为基础的真实价值创造，不断提高资金管理的计划性和精细度。期内公司实现经营性现金净流入67.8 亿元，期末在手现金1952.2 亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债合计843.0 亿元；一年以上有息负债1844.1 亿元，占有息负债比重为68.6%，长短期债务结构合理；期末净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为20.2%、69.7%，较上年同期降6.8 个、5.8 个百分点，其中净负债率连续20 年低于40%。

    　　投资建议：考虑毛利率下行幅度超过此前预期，我们下调公司盈利预测，预计公司2021-2023 年EPS 分别为3.70 元、3.93元、4.22 元（原为3.92 元、4.26 元、4.57 元），当前股价对应PE 分别为5.6 倍、5.3 倍、5.0 倍。短期来看，供地新政、金融监管趋严背景下，公司财务结构稳健、融资成本占优，拿地优势扩大，有望把握后续热点城市集中供地的契机；中长期来看，中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下，行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进，房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：1）受疫情影响，若行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险；2）2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。