投资要点：

    　　业绩低于预 期，维持增持评级。2021 年上半年公司实现营业收入1,671 亿元，同比增长 14.2%，实现归母净利润110.5 亿元，同比下降 11.7%。维持2021/2022/2023 年EPS 分别至3.90/4.11/4.68 元，鉴于公司能通过优秀管理证明其长期稳健经营，给予2022 年6.5 X PE，因此下调目标价至26.7 元。

    　　结算均价持续两年低于预期，结算毛利率大幅下滑6个pct至18%。

    　　上半年，公司房地产结算均价为12940 元/平米（2020 年同期：12286元/平米），而2019 年的结算均价就已经超过15000 元/平米。而且房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率大幅下滑6.02 个pct 至18%，造成公司整体毛利率和归母净利率分别下滑8.9pct、1.9pct 至22.9%、6.6%。

    　　新开工规模下降，竣工结算按部就班。上半年本实现新开工面积1748 万方，同比下降4.8%，占全年开工计划的 55.5%（2020 年同期：62.8%）；实现竣工面积 1225 万方，同比增长14.0%，占全年竣工计划的 34.2%（2020 年同期：32.4%，2019 年同期：34.5%），预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

    　　业绩确定性处于较高水平，对比已售未结资源的14540元/平米均价，公司利润率修复可期。公司已售未结资源同比提升12%到7819亿元，且隐含的已售未结均价达到14540 元/平米，因此利润率将修复。

    　　风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。