结转节奏平稳，结算毛利率下滑带动业绩增速下降。上半年公司实现营业收入1671 亿元，同比增长14.2%，结转节奏平稳；实现归母净利润110.5 亿元，同比下降11.7%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于综合毛利率的下滑，报告期内公司综合毛利率为22.94%，较去年同期下滑8.9 个百分点，公司综合毛利率的下滑主要由于以前年度获取的项目受到了限价政策影响而毛利率出现了下降。

    　　销售平稳增长，投资强度回升但仍显谨慎。上半年，公司实现销售金额3544.3 亿元，同比增长10.6%，保持平稳增长。上半年新获取项目，对应总地价1126.3 亿元，拿地金额占销售金额的比重为31.8%，较2020 年提升1.8 个百分点，投资拿地继续保持谨慎。

    　　三道红线指标进入“绿档”，融资成本继续保持优势。截至上半年末，公司“三道红线”指标继续保持今年一季度以来的绿档：

    　　现金短债比为2.24x，较年初下降0.04x；净负债率为21.0%，较年初提升2.2 个百分点；扣除预收款后的资产负债率指标为69.7%。各渠道融资成本均处于行业低水平。其中，公司银行贷款的融资成本低于5.70%、债券融资成本在1.90~5.35%之间，其他借款在2.30%~6.16%之间。

    　　多元业务依旧亮点纷呈。物业服务和租赁住宅两大板块推进较快，其中万物云旗下各子品牌发展势头优异，租赁住宅上半年新获取6700 间；商业开发与运营板块经营指标有所改善，出租率较年初提升4.9 个百分点；仓储物流板块收入增长最快，达64%。

    　　维持盈利预测和买入评级。我们预测2021-2023 年公司EPS 为3.84/4.12/4.39 元，看好公司在房地产开发板块龙头地位带来的融资优势和相关多元化带来的业务前景，维持买入评级。

    　　风险提示：1）房地产销售规模增长不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。