预计2021上半年盈利同比持平

    　　我们预计公司上半年将实现归母净利润125亿元，较去年同比持平。

    　　关注要点

    　　前七个月销售稳健增长，拿地强度边际提升。①销售端，2021年1-7月公司实现销售额4,060亿元(同比+7%);实现销售面积2,499万平方米(同比+1%);对应销售均价16,247元/平方米《同比+6%)。②拿地端,2021年1-7月公司实现拿地金额1,338亿元(同比+59%)，金额口径拿地强度33% (2020年29%)，权益比例84%(2020年69%);拿地面积1,844万平方米(同比+35%);对应楼面均价7,254元/平方米(同比+18%)。往前看，我们认为公司具备充裕的资金空间及拿地能力，下半年实际拿地强度将视市场整体资金环境及土地市场的温度而定。

    　　在手现金充裕，杠杆端空间充足。1Q21末公司在手现金增至1,966亿元，为一年内到期有息负债的2.6倍（2020年末2.3倍);1Q21末公司净负债率边际降至16%(2020年末19%)，处历史低位;1Q21末公司剔除预收款后的资产负债率降至69.5%(2020年末70.4%)，顺利成为“三道红线”下“绿档”房企。

    　　万物云与阳光城达成战略合作协议，助力公司物管业务提高布局浓度与服务效率。方物云拟向阳光智博全体股东增发4.8%的股份，换取阳光智博100%的股份。截至2020年末，阳光智博在管项目主要位于一二线城市(71%，面积口径)，整体布局与万物云的重合度高达97%，我们预计双方业务整合后将有效提高公司在单城市的物管业务浓度，并进一步通过规模经济效应实现管理与服务效能的边际提升。

    　　估值与建议

    　　维持公司盈利预测不变。我们计算公司合理价值区间为3,915-4,557亿元。公司当前股价交易于5.8/5.5倍2021/2022年市盈率，维持跑赢行业评级，维持目标价33.70元/股不变，对应6倍2021年住宅开发业务目标PE和2,312亿元非住开发业务目标市值，具有60%的上行空间。

    　　风险

    　　结算进度不及预期;结算毛利率下行幅度超出预期。