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    　　8 月4 日，公司发布7 月经营情况。2021 年7 月公司实现合同销售面积307.1万平方米，合同销售金额515.4 亿元。1~7 月公司累计实现合同销售面积2498.8万平方米，合同销售金额4059.8 亿元。7 月新增开发项目14 个，总建筑面积196.8 万方，需支付价款131.8 亿元。

    　　点评：

    　　7 月单月销售同比下滑，累计销售同比增长。2021 年7 月，公司实现合同销售面积307.1 万平方米，同比减少22.1%；合同销售金额515.4 亿元，同比减少12.7%；销售均价16783 元/平方米，同比上升12.0%。1~7 月公司累计实现合同销售面积2498.8 万平方米，较20 年同期同比上升1.1%，较19 年同期同比上升1.4%；实现合同销售金额4059.8 亿元，较20 年同期同比上升7.0%，较19 年同期同比上升6.2%；累计销售均价16247 元/平方米，同比上升5.8%。

    　　7 月拿地相对稳健，聚焦二三线城市。公司7 月新增14 个开发项目，拿地金额149.3 亿元，拿地总建面196.8 万方，拿地均价7584 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为29%。2021 年1-7 月累计拿地金额1337.4 亿元，拿地总建面1844.0 万方，拿地均价7253 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为33%，20 年同期该比例为22.1%，19 年同期该比例为36.6%，拿地力度相对稳健。7月拿地按金额计算，二线城市占65%，三线城市占比31%。7 月拿地金额占比较高的城市为济南（24%）、徐州（24%）、武汉（18%）。

    　　三道红线达标，融资优势较强。截至2021 年一季度末，公司净负债率为15.5%，剔除预收账款的资产负债率为69.5%，现金短债比2.72，三道红线达标。7 月万科发行23 亿5 年期公司债和7 亿7 年期公司债，票面利率分别为3.19%和3.49%，发行ABS 票面利率为3.15%，融资优势较强。

    　　投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势较强，具备安全性。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持公司2021-2022 年的EPS 为3.95、4.30 元，以2021 年8 月5 日收盘价计算，对应的PE 为5.3 倍和4.9 倍。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。