公司近况

    近日万科公布2021年6月销售及拿地情况简报，我们更新公司近况如下。

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    6月销售金额环比增近两成，上半年同比+11%，2021年6月公司销售额环比+18%至676亿元，同比-80%（2020年6月销售额为全年单月最高值），2019年6月+2%；销售面积环比+4%至396万平方米，同比-21%；对应销售均价17，078元/平方米，同比+17%，2021上半年公司实现销售额3，544亿元，同比+11%（Top5房企平均同比+199%），其中2021实现销售额1，750亿元（较1Q21环比-3%，"Top5房企平均环比+27%），公司当前已完成全年销售目标（7，900亿元）的45%（1op5房企平均完成率为47%）。

    6月拿地强度边际提升，拿地金额中近7成来自“两集中”供地城市。

    2021年6月公司拿地金额300亿元（同比+64%），对应拿地强度44%（5月39%）、权益比例84%，其中来自“两集中”供地城市获取地块的成交金额占比69%，权益比例78%；拿地面积330万平方米（同比+53%）；拿地均价9，098元/平方米（同比+8%），2021上半年公司拿地金额1，188亿元（同比+1279%），对应拿地强度34%（较2020全年+5ppt），其中2Q21拿地强度43%（较1Q21提升19ppt）；累计拿地面积1，647万平方米（同比+89%6），其中60%位于一二线城市，20%位于长三角都市圈。公司在首轮22城“两集中”供地中累计拿地面积429万平方米（仅次于融创），拿地金额396亿元（在无锡、沈阳、济南、长沙和郑州等城市排名前五），对应楼面均价9，426元/平方米，平均溢价率19%（我们覆盖的AH房企平均溢价率为20%）。

    2021年6月公司以1.3亿元获取年内首个物流项目“重庆临空智能冷链物流产业园”（建筑面积7.14万平方米，权益比例100%），为该片区内首个高端智能冷链园区。截至2020年末，万纬物流共有20个冷库，对应可租赁建筑面积86万平方米（已开业面积34万平方米）。

    估值与建议

    维持公司盈利预测不变。我们计算公司合理价值区间为3，915-4，598亿元。

    公司当前股价交易于6.6/6.2倍2021/2022年市盈率，维持跑赢行业评级，下调目标价10%至33.70元/股（主要考虑到市场对地产股的风险偏好有所下降），对应6倍2021年住宅开发业务目标PE和2，285亿元非住开发业务目标市值，具有40%的上行空间。

    风险

    结算进度不及预期；结算毛利率下行幅度超出预期。