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    　　7 月5 日，公司发布6 月经营情况。2021 年6 月公司实现合同销售面积396.0万平方米，合同销售金额676.3 亿元。1~6 月公司累计实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3 亿元。6 月新增开发项目26 个，总建筑面积329.6 万方，需支付价款252.7 亿元。

    　　点评：

    　　6 月销售同比下滑。2021 年6 月，公司实现合同销售面积396.0 万平方米，同比减少21.0%；合同销售金额676.3 亿元，同比减少7.8%；销售均价17078 元/平方米，同比上升16.7%。1~6 月公司累计实现合同销售面积2191.7 万平方米，较20 年同期同比上升5.5%，较19 年同期同比上升1.9%；实现合同销售金额3544.3 亿元，较20 年同期同比上升10.6%，较19 年同期同比上升6.1%；累计销售均价16171 元/平方米，同比上升4.8%。

    　　6 月拿地力度加大，聚焦二三线城市。公司6 月新增26 个开发项目，拿地金额299.9 亿元，拿地总建面329.6 万方，拿地均价9098 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为44%。2021 年1-6 月累计拿地金额1188.2 亿元，拿地总建面1647.2 万方，拿地均价7213 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为34%，20 年同期该比例为16.4%，19 年同期该比例为29.8%，拿地力度加大。6 月拿地按金额计算，二线城市占70%，三线城市占比30%。6 月拿地金额占比较高的城市为南京（15%）、郑州（15%）、宁波（10%）。

    　　三道红线达标，财务结构持续优化。截至2021 年一季度末，公司净负债率为15.5%，剔除预收账款的资产负债率为69.5%，现金短债比2.72，三道红线达标且净负债率、现金短债比显著优于监管要求。6 月发行ABS 票面利率为3.19%-3.25%，融资优势明显。

    　　投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们预计公司2021-2022 年的EPS 为3.95、4.30 元，以2021 年7 月6 日收盘价计算，对应的PE 为6.2 倍和5.7 倍。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。