事件

    　　公司第十九届董事会第九次会议审议通过了新版非开发业务跟投机制。评论进一步完善跟投机制,彰显公司推动多元业务高质量发展决心。2014 年公司率先将跟投机制应用于开发业务领域，并于2020年将其扩展至非开发业务领域(包含物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务和食品等业务)。为激励非开发业务经营管理层及核心员工、稳定和吸引人才、推动公司内部资源协同、实现长期稳健发展，公司近期对非开发业务跟投机制进行了完善和修订，加强了非开发业务核心人员与公司的利益绑定，体现了公司加大非开发业务激励力度的决心。

    　　扩大跟投范围、提升跟投额度,激励力度提升。修订后的非开发业务跟投机制将公司董事、监事和高管囊括在内(此前版本并未纳入)，同时将跟投人员持有的业务权益比例上限由10%上调为20%(对于万科持股比例低于50%的业务，持股上限为万科持股比例的40%)，并新增规定了单一跟投人员的持股比例上限为3%。除此以外，公司还进一步完善了跟投定价标准，定价下限可采用以下三项标准之一:①万科已投成本及对应融资成本之和;②合资格独立第三方评估的公允价格;③每股净资产（系此次新增)。

    　　与开发业务相比，公司非开发业务跟投机制的激励力度更大。1)公司董事、监事和高管均可参与非开发业务跟投，但不参与开发业务跟投;2)开发业务跟投人员持有的项目权益比例上限为10%，而非开发业务跟投的权益比例上限为20%;3)公司仅对开发业务跟投设定了特殊的劣后机制。

    　　非开发业务价值持续凸显，重申公司推荐观点。2020年公司非开发业务实现稳健增长，各细分板块收入在疫情下均实现同比正增长。伴随着公司非开发业务跟投机制的不断完善、关键人员激励力度的加大以及公司内部资源协同性的提升，我们认为公司非开发业务价值有望逐渐显现。目前我们计算公司非开发业务合理价值区间为2,258~2,664亿元，叠加开发业务得到公司合理价值区间为4,326~5,076亿元，公司当前总市值为2,855亿元，明显低于上述合理价值区间。

    　　风险

    　　房地产行业竞争加剧;非开发业务跟投机制落地不及预期。