公司近况

    　　近日万科公布2021年5月销售及拿地情况筒报，我们更新公司近况如下。

    　　评论

    　　5月销售环比稳增，同比受基数影响微降。2021年5月公司销售额环比+169至576亿元，同比-6%（主要因推盘量同比有所下滑），较2019年5月-1%；销售面积环比+24%至383万平方米，同比1%，较2019年5月+5%；对应销售均价环比-7%至15，041元/平方米，同比-5%，较2019年5月-5%，2021年1-5月公司累计实现销售额2，868亿元，同比+16%，较2019年同期+7%；销售面积1，796万平方米，同比+14%，较2019年同期+89；对应销售均价15，972元/平方米，同比+2%，较2019年同期-1%5月拿地金额中37%来自"两集中”供地城市。2021年5月公司拿地金额222亿元（根据月度拿地公告整理），同比+34%（300城和“两集中”供地政策试点城市居住用地成交出让金分别同比+38%/+84%），其中来自"两集中"供地城市获取地块的成交金额占37%（权益金额占40%）；拿地面积286万平方米，同比+63%；拿地均价7，747元/平方米，同比-18%，公司1-5月累计拿地金额888亿元（同比+160%，较2019年同期+25%），累计拿地面积1，317万平方米（同比+101%，较2019年同期+19%），对应楼面均价6，743元/平方米（同比+29%，较2020年+5%）5月公司参与了福州、杭州、无锡、沈阳和青岛的集中供地并获取6个地块，对应建面71万平方米，总地价81亿元，平均溢价率17%2021年1-5月公司新增土储中57%位于一二线城市（2020年52%），长三角/兰西/辽中南/关中平原/粤港澳大湾区等核心都市圈的拿地面积占比分别为21%/9%/8%/8%/8%估值与建议

    　　维持公司盈利预测不变。我们计算公司合理价值区间为4，326-5，076亿元。

    　　公司当前股价交易于7.1/6.7倍2021/2022年市盈率，维持跑赢行业评级，下调目标价76至37.23元/股（主要考虑到市场对地产股的风险偏好有所下降），对应6倍2021年住宅开发业务目标PE和2，258亿元非住开发业务目标市值，具有449%的上行空间。

    　　风险

    　　结算进度不及预期；结算毛利率下行幅度超出预期。