核心观点：

    　　5 月销售575.6 亿元，1-5 月同比增长16%。根据公司5 月经营公告，万科5 月实现签约销售金额575.6 亿元，同比下降6.1%（同比19 年5 月下降0.7%），销售面积382.7 万方，同比下降1.1%（同比19 年5月增长4.6%）。累计来看，1-5 月累计销售金额2868 亿元，同比增长16.1%（同比19 年同期增长7.2%），销售面积1795.6 万方，同比增长14.0%，累计销售均价15972 元/平，同比增长1.8%。

    　　积极参与补货，5 月拿地力度近4 成。万科5 月获取17 个项目，拿地金额222 亿元（权益比例92%），拿地建面286 万方。5 月金额及面积口径的拿地力度分别为39%、75%。累计来看，1-5 月公司累计获取项目73 个，累计拿地金额888 亿元（权益比例83%，较20 年提升14pct），累计拿地面积1318 万方，累计的金额及面积口径的拿地力度分别为31%、73%。累计拿地均价6742 元/平，较20 年上升4.7%。

    　　两集中地块占比24%，上海区域占比65%。5 月拿地中，福州、无锡、沈阳、青岛为两集中地块，拿地金额占比为24%。此外，公司还在济南、宁波、重庆、杭州、天津、南京的两集中获取了项目，截至目前公司在首批两集中已累计21 宗项目，数量排名第二，依然坚持对核心城市的资源获取力度。从整体来看，公司5 月拿地金额占比中，60%位于三四线，上海区域占比65%，较20 年提升明显。

    　　预计21-22 年EPS 分别为3.87 元/股、4.18 元/股。供给侧改革背景下，资源获取难度加大，公司表现出较高的拿地积极性，绿档优势凸显。预计21-22 年归母净利润分别为450、486 亿元，同比分别增长8%、8%，对应21 年6.7xPE、22 年6.2xPE。维持A 股合理价值40.42元/股观点不变，H 股对应49.15 港元/股，维持A\H 股“买入”评级。

    　　风险提示。行业基本面景气程度下降，公司地产结算进度不及预期。