公司近况

    　　近期我们参与了公司的投资者开放日活动。

    　　评论

    　　价值创造是公司始终坚守的正道。“为人民创造价值”是公司的经营之本，这价值主张体现在：1）满足客户的居住需求、2）持续为股东创造高于社会平均水平的投资回报、3）与员工共同成长以及4）履行社会责任实现可持续发展。站在地产行业新时代的起点，我们相信公司仍将秉持价值创造的初心，努力打造客户愿意买单的好产品、好服务，在“正道”上笃定前行。

    　　前瞻性思维是公司应对挑战的奇招。遵循成功的商业模式能诞生优秀的企业，但突破思维范式、寻求自我突破才能成就卓越的企业。“白银时代”的争论尚未退潮，“三道红线”、“房贷集中度管理”和“土地双集中”等新政已将地产业推入“管理红利”时代，曾经对利润贡献有限的多元业务（物业、商业、长租、物流、食品）正悄然成为公司综合竞争力的重要构件。“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。面对新时代的城镇化进程，公司既要抓住TOD、城市更新、产城融合、智慧城市和大型复杂综合项目开发建设的时代性机会，也要挖掘存量不动产的价值，向经营型业务“要利润”，这也正是公司“坚持开发与经营并重”的核心主张。

    　　稳健经营是公司始终如一的发展原则。公司在“土地红利”时代坚持“不国地、高周转"；在“金融红利”时代坚持“低杠杆、有余款”；自始自终坚持投资标准（拿地净利率与IRR）、不当“地王”，坚持“先能力、后规模"，无不体现出公司对“长期主义”的坚守与信念。短期看，对稳健经营原则的坚持可能会让公司失去部分发展机会，但这却是公司穿越长期发展迷雾、成就基业长青的百年老店之必要条件。

    　　我们看好公司的长期配置价值：1）坚守战略定位，着眼长远发展；2）坚持稳健经营，具备穿越周期的经营能力；3）当前市值明显低于内在价值。

    　　估值建议

    　　维持公司盈利预测不变。我们计算公司内在价值区间为4，670-5，421亿元，公司当前总市值为3，158亿元（A股+H股），明显低于公司的内在价值区间。

    　　公司当前股价交易于7.4/7.0倍2021/2022年市盈率，维持跑赢行业评级，维持目标价40.20元/股不变，对应7倍2021年住宅开发业务目标PE和2，258亿元非住开发业务目标市值，具有48%的上行空间。

    　　风险

    　　房地产行业竞争加剧；流动性超预期收紧；公司战略发生重大变化。