投资要点

    　　事件：

    　　5 月10 日，公司发布4 月经营情况。2021 年4 月公司实现合同销售面积308.6万平方米，合同销售金额497.7 亿元。1~4 月公司累计实现合同销售面积1413.0万平方米，合同销售金额2292.4 亿元。4 月新增开发项目20 个，总建筑面积436.9 万方，需支付价款183.96 亿元。

    　　点评：

    　　4 月销售增速放缓。2021 年4 月，公司实现合同销售面积308.6 万平方米，同比增加1.6%；合同销售金额亿元497.7，同比增加3.8%；销售均价16128 元/平方米，同比上升2.2%。1~4 月公司累计实现合同销售面积1413.0 万平方米，较20 年同期同比上升18.9%，较19 年同期同比上升9.1%；实现合同销售金额2292.4 亿元，较20 年同期同比上升23.4%，较19 年同期同比上升9.4%；累计销售均价16224 元/平方米，同比上升3.8%。

    　　4 月拿地力度加大，聚焦二三线城市。公司4 月新增20 个开发项目，拿地金额231.3 亿元，拿地总建面436.9 万方，拿地均价5293 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为46%。2021 年1-4 月累计拿地金额666.6 亿元，拿地总建面1031.4 万方，拿地均价6463 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为29.1%，20 年同期该比例为9.5%，19 年同期该比例为25.3%，拿地节奏有所加快。4 月拿地按金额计算，二线城市占36%，三线城市占比64%。4 月拿地金额占比较高的城市为金华（20%）、绍兴（17%）、兰州（12%）。

    　　三道红线达标，财务结构持续优化。截至2021 年一季度末，公司净负债率为15.5%，剔除预收账款的资产负债率为69.5%，现金短债比2.72，三道红线达标且净负债率、现金短债比显著优于监管要求。4 月发行30 亿3 年期中票利率3.52%，融资优势明显。

    　　投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们预计公司2021-2022 年的EPS 为3.95、4.30 元，以2021 年5 月10 日收盘价计算，对应的PE 为7.0 倍和6.4 倍。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。