公司近况

    　　2021 年5 月9 日晚，万科公布2021 年4 月销售及近期新增项目情况简报，我们更新公司近况如下。

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    　　4 月销售延续增势。2021 年4 月公司实现销售额498 亿元，同比+4%，环比-21%，较2019 年4 月-17%；销售面积309 万平方米，同比+2%，环比-26%，较2019 年4 月-17%；对应销售均价16,128元/平方米，同比+2%，环比+10%。2021 年1-4 月公司累计实现销售额2,292 亿元，同比+23%，较2019 年同期+9%；累计销售面积1,413 万平方米，同比+19%，较2019 年同期+9%；对应销售均价16,224 元/平方米，同比+4%，较2019 年同期持平。

    　　4 月拿地强度边际上行。2021 年4 月公司新增20 个开发项目，拿地金额231 亿元（同比+239%，根据月度拿地公告整理），对应拿地强度46%（2021 年1 季度24%）；拿地面积437 万平方米（同比+86%）；拿地均价5,293 元/平方米。2021 年1-4 月公司累计拿地金额667 亿元，同比+276%，较2019 年同期+26%；累计拿地面积1,031 万平方米，同比+115%，较2019 年同期+18%。

    　　4 月公司参与沈阳首轮“双集中”土地拍卖并以底价取得浑南新区的3 宗地块，总地价21.34 亿元，权益比例100%；在长春集中供地期间，公司和长春城市交通联合拍得净月区地块，总地价10.94 亿元（权益比例50%），溢价率仅0.89%。

    　　2021 年4 月公司金额口径拿地强度为46%，较2021 年1 季度（24%）显著提升；金额口径权益比例为80%，与2021 年1 季度（79%）基本持平；2021 年1-4 月公司金额口径拿地强度为29%（与2020 全年持平），金额口径权益比例为79%（2020全年为69%）。

    　　2021 年1-4 月公司新增土储中57%位于一二线城市（2020 年52%），主要分布于长三角/兰西/关中平原等都市圈，拿地面积占比分别为14%/11%/10%。

    　　4 月新增融资成本边际下行。公司于4 月下旬发行了一笔3 年期中期票据，发行金额20 亿元，票面利率3.52%，较2021 年1 月27 日发行的3 年期中期票据的票面利率（3.76%）下降0.24ppt。

    　　估值建议

    　　维持公司盈利预测不变。公司当前股价交易于7.5/7.1 倍2021/2022年市盈率，维持跑赢行业评级，维持目标价40.20 元/股不变，对应7 倍2021 年住宅开发业务目标PE 和2,258 亿元非住开发业务目标市值，具有46%的上行空间。

    　　风险

    　　结算进度不及预期；结算毛利率下行幅度超出预期。