核心观点

    　　4 月 29 日公司发布公告，德宇众增持万科 A 股 0.01%股份，截至 29 日，德宇众及一致行动人累计持有万科 5%股份。公司已售未结资源丰富，发展路径明确，合伙人增持体现公司诚意。我们预计 2021-2023 年 EPS 为 3.70、4.01 和 4.43 元，维持“买入”评级。

    　　事业合伙人再度增持，管理层与公司发展的黏性进一步强化本次增持主体德宇众为盈安合伙一致行动人，即为万科事业合伙人的投资平台。20 年 11 月 2 日-23 日增持公司 H 股 0.16%股份，今年 4 月 29 日再度增持 A 股 0.01%股份，半年内累计增持资金约为 4.3 亿元。至此事业合伙人累计持有公司股份占比达 5%。4 月 25 日公司在投资者互动平台表示，合伙人通过持股计划和股东实现了利益的捆绑，不排除未来会有进一步增持的计划。本次增持反映管理层对公司发展的决心。历史上万科增持时点也是股价相对低点，上一轮增持周期（20 年 11 月 2-23 日）万科股价涨幅 12.67%。

    　　一季度毛利率探底，销售稳健

    　　公司 21 年一季度实现归母净利 12.9 亿，同比+3.4%。行业利润率中枢下行的影响深化，税前毛利率同比-9.5pct 至 20.4%。这是公司 1994 年以来毛利率的最低值，同时也低于去年销售利润率水平。我们预计毛利率已经触底。

    　　销售规模稳步提升，Q1 销售额 1795 亿元，同比+30.2%，比 19 年一季度+19.4%和 20.1%。我们认为公司 21 年全年销售额有望实现两位数增长。

    　　融资能力优异，达到“绿档”标准

    　　截至一季度末公司完成财务优化提档，“三道红线”指标均在 20 年末基础上进一步改善：净负债率为 15.5%，货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为 2.7 倍，剔除预收款项的资产负债率为 69.5%，较 20 年末分别-2.6、+35、-0.9pct，从“黄档”升至“绿档”。公司股债融资优势明显，我们认为融资新政会强化优质房企的融资优势，预计未来公司融资仍将进一步优化。

    　　规模和转型兼具看点的稳健龙头，维持“买入”评级我们预计 2021-2023 年 EPS 为 3.70、4.01 和 4.43 元，参考可比公司 2021年 8.7 倍平均 PE 估值（Wind 一致预期），稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，合伙人增持体现公司诚意。我们维持公司 2021 年 11倍 PE，目标价 40.67 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。