21Q1 营收同比+30%，业绩同比+3%，主要源于毛利率下行幅度较大21Q1 公司营业收入622.6 亿元，同比+30.3%；归母净利润12.9 亿元，同比+3.4%；每股基本收益0.11 元，同比+0.6%；其中地产结算收入530.0 亿元，同比+34.6%；毛利率和归母净利率分别为20.4%和2.1%，同比分别-10.9pct、-0.5pct；三费费率为7.6%，同比-4.9pct，其中管理、销售和财务费用率分别+0.4pct、-0.7pct、-2.2pct；投资收益5.4 亿元，同比+389.1%；少数股东损益占比48.5%，同比-0.1%；公司业绩增速大幅低于营收增速，源于近年来地价占比房价比例持续提升推动结转毛利率大幅下降。21Q1 末公司已售未结面积和金额分别为5,352 万方、7,623.8 亿元，分别同比+16.9%、+15.5%，分别可覆盖20 年地产结转面积和金额的1.9 倍、2.0 倍，助力公司后续业绩稳定释放。

    　　21 年销售额同比+30%，拿地/销售面积比44%、拿地继续中性偏谨慎21Q1 公司销售金额1,794.7 亿元，同比+30.2%；销售面积1,104.4 万平，同比+24.8%；销售均价16,250 元/平米，同比+4.3%。公司21Q1 新增项目32 个，对应建面480.6 万方，同比+100.5%，其中权益建面340.6 万方，权益占比71%；拿地/销售面积比44%，拿地继续保持中性偏谨慎。20 年末公司总未竣工土储建面约1.58 亿方，可覆盖当年销售面积3.4 倍。开竣工方面，21Q1 新开工面积804.7 万方，同比+13.5%，完成年初计划25.6%；竣工面积309.9 万平，同比+27.7%，完成年初计划8.6%。鉴于16-20 年公司平均新开工完成率132%以及当年拿地转开工，预计全年实际开工超年初计划；21 年公司计划竣工面积3,587.5 万方，同比+6.1%，预示21 年结算将保持稳定增长。

    　　财务稳健典范，报表持续优化，首次回归绿档，多元业务全面绽放21Q1 末公司资产负债率81.4%，同比-2.9pct；净负债率仅15.5%，同比-18.8pct；现金短债比2.7 倍；扣预后资产负债率69.5%，降至三条红线绿档标准。多元业务方面，截至20 年年末：物业方面，万物云在管面积 5.7 亿方，同比+25.8%，20 年实现营收182.0 亿元，同比+27.4%；商业方面，累计开业面积990 万方，出租率87%，全年实现营收63.2 亿，同比+4.3%，规划及在建面积435 万方，助力营收保持稳增；物流地产方面，万纬物流累计管理可租赁建面1,148 万方，同比+5.7%，其中高标库/冷库分别占比93%、7%，合计实现营收18.7 亿，同比+37%；租赁住宅方面，累计开业长租公寓14.2 万间，同比+29.5%，实现营收25.4 亿，同比+72.3%。

    　　投资建议：业绩小增，财务稳健，回归绿档，维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局城市群、深化小股操盘以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去十年销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。面向未来，我们认为万科住宅开发将继续保持龙头优势，同时细分领域的业绩和估值贡献值得期待。我们维持21-23 年每股收益预测分别为3.77、4.17 元、4.63 元，维持目标价 45.0 元，维持“强推”评级。

    　　风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧