月22 日，万科发布2021 年一季度报告，实现营业收入622.6 亿元，同比增长30.3%；实现归属于上市公司股东的净利润12.9 亿元，同比增长3.4%。

    毛利率触底，扣非后业绩双位数增长

    　　2021Q1 万科收入同比增长30.3%，归属上市公司股东净利润增长3.4%，利润增速不及收入增速原因主要在于毛利率下降，2021Q1 综合毛利率20.4%，同比下降10.8pct。毛利率下行主要受到高地价项目持续结算拖累。扣非后归属上市公司净利润11.6 亿，同比增长张13.8%，扣非后业绩双位数增长，主要由于去年同期非经常性投资收益较高，扣非后利润基准期较低导致。

    销售持续复苏，在手现金充沛

    　　2021Q1 万科房地产业务实现销售金额1794.7 亿，销售面积1104.4 万㎡，销售均价16250 元/㎡，同比分别增长30.2%、24.8%及4.3%。拿地方面，一季度公司新增32 个开发项目，建筑面积480.6 万㎡，同比增长100%。在手现金1966 亿，同比增长13.46%。在核心城市供地两集中出让的背景下，公司房地产销售顺畅，在手现金充沛，公司较高的资金优势将在土地集中出让下发挥更强的资源获取能力。

    开竣工积极，持续稳健增长可期

    　　工程进度方面，万科维持高效的周转策略，开竣工持续增长。2021Q1 新开工面积804.7 万㎡，同比增长13.5%，完成2021 年开工计划的25.6%。竣工面积309.9 万㎡，同比增长27.7%，占全年竣工计划的8.6%。同时，已售未结项目持续增长，已售未结合同面积及合同金额分别为5352 万㎡及7626.8 亿元，同比增长8.8%及9.2%。

    财务结构优化，三道红线回归“绿档”

    　　2021Q1，万科净负债率15.5%；现金短债比2.72，剔除预收款项的资产负债率亦为69.5%，财务结构全面优化，从房地产开发商三道红线监管要求下，完成绿档要求。

    平衡发展，龙头定位坚实

    　　我们认为，一季度作为房地产企业绩结算淡季，占全年业绩比例较低，利润率收到结算节奏的影响较大。而公司作为房地产开发行业的核心龙头企业，在房地产行业深耕多年，稳健的经营风格带来业绩的稳健增长。同时，物业、物流、商业、长租公寓等多元化业务在细分子行业同样位于行业前列。

    　　我们预计，公司2021 年至2023 年实现营业收入4413 亿、4859 亿及5584亿，实现归属母公司净利润445 亿、481 亿及552 亿，实现每股收益3.83、4.

    　　14 及4.75。当前股价对应PE 为7.58x，7.01x 及6.11x，维持“买入”评级。

    风险提示事件：调控政策超预期收紧，融资环境超预期收紧。