事件：3 月31 日，万科A 发布截至2020 年12 月31 日止年度业绩公告。

    　　营业收入4191.1亿元同增13.9%符合预期，归母净利润同增6.8%。2020年公司实现营业收入4191.1 亿元，同比增长13.9%。利润方面：由于结算结构叠加政府限价影响，房地产及相关业务毛利率为22.7%，同比下降4.6pct。归母净利润415.2 亿元，同比增长6.8%；每股基本收益3.62 元，预计每股分红1.25 元，派息率35%。

    　　销售额同增11.6%达7041.5 亿，拿地注重质量，土储充足，积极发展TOD及城市更新业务。2020 年公司实现销售额7041.5 亿元，同比增长11.6%，占全国商品房市场份额的4.0%；实现销售面积4667.5 万方，同比增长13.5%；销售均价15086 元/平，同比持平。截至去年底，公司已售未结销售额共计6981.5 亿元，为未来业绩提供有力支撑。拿地方面：公司2020年新增土地计容建面达3366.5 万方，权益比为61.2%；权益拿地金额1381.5亿。新增项目平均地价为6710 元/平，地货比（当期拿地单价/当期销售单价）为44.5%。公司注重拿地质量，聚集重点城市群，新获取项目权益投资金额86.6%位于重点城市群。截至去年底，公司在建及规划中项目减去已售未结部分合计1.09 亿方，可供公司2-3 年发展。公司已具备跑通“TOD 四类开发模式”的能力，打造多个城市项目标杆；同时助力城市更新，改造与经营并重，让历史街区焕发活力。

    　　多元化业务营收高速增长，实现科技赋能，经营能力行业领先。物业服务：

    　　2020 年万物云营业收入182.0 亿元，同增27.4%；在管面积5.66 亿方，其中47%来自于万科以外项目。公司已初步形成BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛的IoT（物联网）连接能力。商业开发与运营：2020 年营业收入63.22 亿元，同增4.33%。开业3 年以上的项目出租率为92.0%，会员数量超870 万。租赁住宅：2020 年营业收入25.4 亿元，同增72.3%，累计已在33 城开业14.24 万间，已开业出租率超95%。集中式公寓规模全国第一。物流仓储服务：2020 年万纬物流管理项目营业收入18.7 亿元，同增37%；经过五年发展，公司已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。

    　　财务状况健康，净负债率仅为18.1%，即将实现“三条红线”绿档。预计公司“三道红线”指标在2021 年第一季度可以转为绿档：2020 年剔除预收账款的资产负债率为70.4%，净负债率18.1%，现金短债比1.8；极低的净负债率提供了较大的资金弹性应对“土地两集中”政策。

    　　投资建议：我们预测公司21/22/23 年收入增速为15.8%/14.5%/12.7%，归母净利润为450.54/510.47/575.15 亿元，增速为8.5%/13.3%/12.7%，EPS 为3.88/4.39/4.95 元/股，对应的PE 为7.4/6.5/5.8x。维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控措施收紧超预期，疫情反复影响超预期。