核心观点：

    3 月销售超600 亿元，一季度同比增长30%。根据公司3 月经营公告，万科3 月实现签约销售金额628.4 亿元，同比增长14.4%（同比19 年3 月增长9.5%），高于2018 年以来历年同期水平，销售面积429.5 万方，同比增长13.6%（同比19 年3 月增长19.2%）。累计来看，一季度累计销售金额1794.7 亿元，同比增长30.2%（同比19 年同期增长20.1%），销售面积1104.4 万方，同比增长24.8%（同比19 年同期增长19.4%），累计销售均价16252 元/平，同比增长4.3%。

    核心城市供地延后，万科3 月拿地力度收紧。万科3 月获取11 个项目，拿地金额132.7 亿元（权益比例66%），拿地建面204.9 万方。拿地力度方面，3 月金额及面积口径的拿地力度分别为21%、48%。累计来看，一季度公司累计获取36 个项目，累计拿地金额435 亿元（权益比例79%，较20 年提升10 个百分点），累计拿地面积595 万方，累积的金额及面积口径的拿地力度分别为24%、54%。

    坚持核心布局，加大西北地区投资力度。万科一季度累计拿地二线占比较20 年提升至58%，三线占比小幅提升至42%，一线无新增项目。

    区域方面，一季度持续加大西北区域投资力度，占比从20 年的6%提升至13%（一季度获取新疆、陕西项目总地价54.5 亿元）。

    预计21-22 年EPS 分别为3.87 元/股、4.18 元/股。万科一季度整体拿地力度不高，与年初市场竞争激烈以及核心供地延后有关，关注4 月中旬到5 月首批“两集中”供地的拿地力度及投资质量。预计21-22 年归母净利润分别为450、486 亿元，同比分别增长8%、8%，对应21年7.5xPE、22 年7.0xPE。维持公司A 股40.42 元/股合理价值的观点不变，对应H 股合理价值47.87 港元/股，维持A\H 股“买入”评级。

    风险提示。行业基本面景气程度下降，公司地产结算进度不及预期。