事件。万科A 发布2021 年3 月份经营情况报告。3 月份，公司实现合同销售面积429.5 万平方米，合同销售金额1794.7 亿元。3月新增开发项目11 个，拿地总建面204.9 万方，拿地权益金额86.9亿元。1-3 月，累计销售金额1794 亿元，销售面积1104 万方。

    一季度销售稳健增长，百强榜单位列第二。3 月份万科实现合同销售面积429.5 万方，同比增长13.6%；合同销售金额628.4 亿元，同比增长14.4%；销售均价14631 元/平米，同比增长0.7%。1-3月份，万科累计合同销售面积1104.3 万平，同比2020 年增长24.8%，同比2019 年增长19%；1-3 月累计合同销售金额1794 亿元，同比2020 年增长30%，同比2019 年增长20%。按照克而瑞信息集团公布的百强榜单，万科2021 年1-3 月份全口径销售金额以及操盘金额均全国排名第二，延续了一二月份的稳健增长势头。

    拿地节奏保持稳定，3 月新增货值全国排名第二。3 月份，公司新增11 个开发项目，拿地面积204.9 万方，同比+45.4%；拿地金额132.7 亿元，同比+196.3%；平均楼面地价6476 元/平米，同比+103.7%。从拿地强度的角度，面积口径拿地强度为0.5，金额口径拿地强度为0.2，均较上月有所提升。拿地区域来看，集中在二三线城市，按拿地金额计算，二线城市占比51.7%，三线城市占比48.3%；排名前三的城市分别为东莞（32 亿元）、苏州（23.7 亿元）、温州（16.2 亿元）。根据克而瑞公布的房企月度新增货值排行，公司以3 月份801 亿元位列全国第二。公司财务稳健，融资成本低，三道红线中仅剔除预收款后的资产负债率略高于70%，且有望在一季度成为绿档房企，未来拿地节奏有较大概率提速。

    财务结构继续优化，融资优势凸显，多元化不断突破。截至2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率71.7%，净负债率18.9%，现金短债比2.3，暂为黄档，预计2021 年一季度将全部达标。多元化方面，物业管理、商业地产、物流地产领域均不断取得突破，平台化发展战略初现成效，并有望在未来更多转化为表内利润 。

    投资建议：万科一季度销售保持稳健增长，拿地方面节奏稳定，考虑到公司财务状况稳健，融资成本低，在手现金充裕，预计土地出让“两集中”制度下，地价将逐步回归理性，充足的在手现金有利于公司在核心城市土地市场获取更多资源，未来拿地强度较大概率回升。公司拥有丰厚的已售未结算资源，未来业绩保障性高，我们预计公司2021-2022 年归母净利润分别为 442.64 亿元、474.00亿元，对应的每股收益分别为 3.81 元/股、4.08 元/股，以 4 月6 日的收盘价 29.43 元计算，对应的市盈率分别为 7.7 倍、7.2倍，维持“推荐”评级。

    风险提示：行业及公司面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。