投资要点

    　　业绩稳健增长。2020 年实现营业收入 4191.12 亿元，同比增长 13.92%；实现归母净利润 415.16 亿元，同比增长 6.80%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因是：1）盈利能力有所下滑，2020 年综合毛利率为 29.25%，相较 2019年下降了 7 个百分点；其中，房地产及相关业务的毛利率为 22.6%，同比下降了 4.6 个百分点。2）计提存货跌价准备 19.8 亿，影响归母净利润减少 14.5 亿元。

    　　新开工同比下降，竣工同比增长。2020 年新开工面积 3,960.4 万平方米，同比下降 6.6%；竣工面积约 3,381.7 万平方米，同比增长 12.4%。2021 年计划实现新开工面积 3148.4 万方，同比下降 20.5%；计划竣工面积 3588 万方，同比增长 6.1%。

    　　物管营收快速增长，在管规模行业领先。2020 年物业服务的营收 154.3 亿元，同比增长 21.51%。在管规模行业领先，住宅、商企、城市服务多业态全面开花。截至 2020 年末，万物云在管面积 5.66 亿平方米，居于行业领先地位。

    　　万纬物流布局核心节点，优质经营能力赢得大量客户。万纬物流进驻 44 个城市，累计管理 148 个项目，可租赁物业的建筑面积约 1148 万平方米，包括 128个高标库项目和 20 个冷库项目，布局进一步完善。

    　　财务结构持续优化。2020 年公司净负债率为 18.09%，同比大幅下降了 15.78个百分点。剔除预收账款的资产负债率为 71.7%，现金短债比为 2.28。

    　　投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们调整公司 2021-2022 年的 EPS 为 3.95、4.30 元，以 2021 年 3 月 31 日收盘价计算，对应的 PE 为 7.6 倍和 7.0 倍。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。